通过对当地的传统文化、民俗文化、建筑文化、饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文化等各种的深度挖掘，将其融合到旅游地产开发中，展现中华民族古老文明的精髓，使其建筑和景观都透出历史和文化的深沉底蕴。

　　（3）主题公园式旅游地产
　　通过主题公园的开发，带动区域人气，提升土地价值，强力整合周边资源，提升文化景观，其盈利从单一的地产开发，直接向主题公园经营获利转移。主题公园的开发是人文资源或自然资源不明显区域的一种较为流行的开发形式。

　　2.按主题分类
　　（1）旅游住宅地产
　　旅游住宅地产以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

　　（2）旅游商务地产
　　旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施，包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。这类房地产的发展必须有一定的游客基础，并要做到相对集中、统一管理。其中，饭店、旅游会展设施和商业游憩区内的房地产项目往往在旅游商务地产中扮演重要的角色。在这类项目开发时，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。

　　（3）旅游度假地产
　　旅游度假地产又称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等。多建在大中城市远郊、远离大中城市的著名风景区附近，或旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。

表1  旅游地产的主题分类

类型	主要目的	地理位置	主要产品形式	典型代表
旅游住宅地产	提供第一居所	旅游资源突出的大中城市市内或市郊	独立或联排别墅、小高层住宅	深圳波托菲诺
旅游商务地产	旅游接待	旅游、商务发达或会议较多的大中城市	会所、商务酒店	南京金陵饭店
旅游度假地产	度假，提供第二居所	旅游资源突出的大中城市的远郊或远离城市的风景区	产权式酒店、度假别墅	北京快乐假日大酒店

　　3.典型类型
　　（1）温泉旅游地产
　　产品类型
　　作为第二居所的“住宅型物业”。以公寓或洋房为主，温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，面积区间为80-100平米，可考虑做部分包括迷你温泉汤屋（大约50-120平方米）；
　　作为可以返租的“度假型物业”。温泉入户，以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全，面积区间为250-300平米；适度开发部分兼具泡浴功能、会议功能、娱乐功能、厨房功能的温泉别院，面向企业小型团体，一般在400-600平方米，可以容纳10-20人；
　　温泉大宅。作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场进行销售，面积介于350-450平米；
　　以温泉为特色的休闲商业街。实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店为核心业态。
　　更多详情请参考：《特别关注：温泉＋地产》

　　（2）养老旅游地产
　　①发展趋势
　　规模化：老龄人口的增长，使得养老市场需求增大，养老住宅、养老社区等产品朝规模化方向发展；
　　郊区化：养老度假对环境要求较高，未来选址更趋向于郊区，尤其是就医半小时车程的城市近郊；
　　科技化：在配套设施上更依赖于高科技，为老人提供更细致的服务和安全保障；
　　功能丰富性：突破传统养老方式，融合养老与家庭休闲度假，丰富养老旅游产品体系，使社区服务向专业化方向发展；
　　建筑多样性：随着养老度假市场逐渐成熟，对产品要求变高，建筑上更看重健康性、多功能性及邻里沟通便利性等。

　　②投资开发类型
　　养老住宅：以满足居家养老需求为目标，用地一般通过招标、拍卖等方式取得，商业模式为商品住宅销售为主；
　　养老社区：以持有经营为主要模式，用地一般是集体建设用地、工业用地、公建配套用地等，可视为低成本土地建设与运营的典型；
　　配套型综合商业：业态较为丰富，有酒店、购物中心、医院、康体中心、娱乐广场等，相比前两者具有更高的商业运营价值。

　　产品创新方向
　　
　　1.人性角度
　　视觉产品：利用声、光、电技术及多媒体系统，结合文化演艺节目，打造奇特的视觉旅游产品，也可通过南花北种、南果北种、艺术景观小品、艺术花海、花海隧道等营造现代休闲意境。
　　触觉产品：包括体验性、参与性、惊喜感的农耕体验、山林活动、水上娱乐等，如高空栈道、攀岩、骑马、动植物认养、水上乐园、种茶、采茶、炒茶等。
　　听觉产品：在牛羊慢踱、鸡鸣狗吠等山林田野的自然声音基础上，通过现代技术，在山林、田野及室内的宾馆、餐厅、休闲茶吧配置与生态休闲相匹配的音乐，营造生态氛围。
　　味觉产品：着力发掘地方名食，与文化相结合，结合美食品尝、美食制作、美食展览等活动，为旅游者营造出回味无穷的旅游体验，打造一批独一无二的地方菜系。
　　嗅觉产品：通过种植各类花草和瓜果，实现四季花香、瓜果飘香，通过瓜果采摘、瓜果认养等并让游客参与体验。
　　意觉产品：满足人们思想上和精神上的乡村休闲需求，如文化庄园、民俗文化展览、乡村博物馆、郊野休闲书屋、农家茶园、渔家乐、林家乐、牧家乐、投资地产、艺术地产等。

　　2.需求角度
　　养情养性平台：分亲情、友情、爱情、师生情四种产品。亲情产品包括家庭农场、家庭露营、儿童俱乐部等；友情产品包括悬崖游泳池、沙滩足球、野外篝火、山地赛车等；爱情产品包括婚庆摄影基地、婚庆酒店、民俗婚礼展、婚庆娱乐项目如坐花轿、骑大马、种植相思树等；师生情产品包括桃花园、农业科普园等。
　　养生养老平台：分养身产品、养心产品、养老产品。具体包括老年康复医院、老年书院、养老公寓、养老别墅、养生会所、养心精舍、禅修会所等以及因地制宜的各类极限运动配套。
　　商业商务平台：分商业产品和商务产品。具体包括企业总部、企业会所、农产品定制加工、种植园、农业商品、农业旅游商铺、会议酒店、商务会所、高尔夫俱乐部、企业拓展基地等。

　　3.产业角度
　　生态休闲产业产品：以山地森林田园水乡为特色的产品系列，主要吸引避暑、养老、山地运动、森林养生度假等人群的项目。包括山地别墅、高山景观酒店、种植养殖体验基地、森林瑜伽场所、野奢别墅、山水营地等。
　　养心养老产业产品：结合农舍、寺庙、道观等，以佛教、道教修行、心灵成长、心灵回归为特色的修学、修身养性、养心养生等为特色的综合度假产品，包括禅修酒店、佛学院、素食斋、养心阁、生活禅修体验营地、静心SPA会所、佛医堂、心灵学校、养老公寓等。
　　文化创意产业产品：以文化及艺术为特色的文化类产品。包括如满足白领休闲度假公寓、画家村、音乐村、音乐广场、艺术公社、古文化休闲街、艺术会展中心、音乐酒吧街等，结合现场实地文艺演出等软性产品。
　　园艺农业产业产品：以绿色田园生态景观、乡村民风民俗、农业文化、农业风情为特色的田园产品，包括民俗风情街、花主题酒店、玫瑰田园、农家大院、荷兰木屋酒店或别墅等。以及以高端农业休闲度假为特色的农庄类产品，包括乡村酒庄、有机农庄、渔庄、茶庄、贵族庄园等。
　　其它产业产品：如亲子产业、婚庆产业、商业商务产业等衍生出的产品，如亲子水上乐园、蜜月酒店、蜜月度假小屋、生态会议酒店等。

　　4.资源角度
　　科技创新产品：依托原有旅游资源，借助现代科技手段，人工创意并营造能够体现休闲娱乐特质的旅游景观与活动，通过艺术主题产业的融合，强化创意主题景观打造，推进创意旅游产业，整合其它产业资源、建设人工景观、策划旅游节庆等。
　　文化创新产品：文化是旅游的灵魂，寻找项目文化灵魂，运用国际化理念设计，包括传统农耕文化、乡土传统知识、民族文化遗产等，挖掘项目及项目区域内非物质文化遗产，充分利用起来，成为独特的产品。
　　产业创新产品：推进立体休闲，促进产业化发展，强调建设旅游与商务、教育、科研、科技多元产业复合的综合型、多元化、现代型的项目，形成“泛旅游产业复合”的展示空间。