特别关注：温泉+综合体

发布日期：2015-11-04

　　温泉综合体是以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心的温泉的功能齐全的品质化休闲平台，是现在中国温泉开发的一个主要方向。按照用地规模可分为温泉度假村、温泉小镇或温泉新城。

　　开发必然性
　　温泉旅游综合体来自房地产商业综合体的概念，意味着一种多元业态之间的互动。
　　从开发商角度来说，随着开发规模越来越大，单一业态这种小型业态已经不足以带动整个大盘开发，必须要引进更大的引擎，甚至一个发动机组才能带动，由一条小船到中船到大船再到航空母舰，这个引擎的核心通常是温泉，还有度假酒店、休闲购物、水乐园、精品酒店、特色店等。
　　从政府角度来说，当一个项目规模达到几千亩时候，就要求开发者承担了这个区域开发的运营商角色，开发者的职责不是局限在一个项目，而是带动一个区域、一个片区的开发，温泉旅游综合体就是结合了区域开发这样需要的情况下的一种复合型的开发模式。

温泉综合体统景温泉

　　开发要素
　　1.土地：理清旅游、地产和温泉三大板块的内容和关系；
　　2.休闲项目：形成功能聚集，重点发展养生养老、会议度假、房地产业等；
　　3.温泉产品：打造核心吸引物，以精品化、主题化为方向进行温泉复合开发；
　　4.会议度假酒店：连接温泉和地产的开发，成为旅游接待载体；
　　5.温泉养生地产：供度假用的温泉住宅型/度假型物业以及温泉特色的休闲商业街。
温泉综合体开发要素

　　五种业态
　　1.养生产业：以温泉泡浴为基础，结合养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等系列养生手段，形成温泉养生中心。
　　2.会议产业：温泉水疗作为吸引，以会议度假酒店作为载体，以会议接待为重点。
　　3.房地产业：以养生地产和温泉为第二居所为概念，与会议经营相结合的产权式的度假物业是重要的市场热点，升值空间比较大。
　　4.运动游乐产业：以水游乐、网球、滑雪、高尔夫和跑马场作为代表，以亲水休闲游乐市场群体、政务商务休闲会议客群、度假物业的客群为目标客户。
　　5.温泉农业产业：全方位利用温泉资源，如设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。

温泉综合体五大业态

　　深度发展路径
　　以温泉旅游价值链为导向，构建“纵向深耕、横向跨接、品牌塑造”三种深度发展路径，满足目标客群物质的和精神的双重需求，是实现温泉旅游综合体突破单一“泡池汤浴” 的创新发展之道；在同质化的温泉资源条件下，创造出项目差异化发展，最终实现项目价值的最大化。
　　1.纵向深耕——根本基础
　　（1）创新泡浴体验：温泉是体验式产品，国内大部分项目设计时仅简单化的添加特定材料进行泡浴产品设计，但在出水方式、泡浴设施、借助自然、人工环境改变泡浴环境上明显存在设计深度的不足。国内知名温泉项目，如御温泉、柏联SPA，均在特色泡浴体验上下足功夫，更结合自然山水、历史人文创造了深度的环境体验；
温泉综合体温泉设计

　　（2）结合健康养生：抓住目标客群养生心理，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成“温泉养生中心”，以医药护理、SPA等核心产品形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破；
　　（3）丰富亲水游乐：发挥温泉的亲水本质，把游泳池、造浪池、人造沙滩、水上游乐设施项目作为重要内容融入温泉产品的开发。以“温泉水乐园”增强人们的亲水参与性与体验性，同时增加夏季运营的收入，减少温泉淡旺季的影响。代表案例有武义清水湾•沁温泉、广东恩平锦江温泉、北京温都水城等；
　　（4）循环利用温泉资源：“温泉农业产业“是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业，将温泉资源最大化利用。如北京蟹岛度假村以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，将温泉资源打造为生态循环经济，成为此类模式的典范。

　　2.横向跨接——重要方向
　　（1）商务会议：以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，形成商务会议接待模式，是现在及未来大多数温泉项目经营发展的重要带动产品。会议度假酒店的会议、客房、餐饮、娱乐等功能的规模和档次配置，要根据市场的具体特征来确定，必须量体裁衣，才能保证后续经营的良好效果；
温泉综合体温泉设计

　　（2）度假地产：度假地产是作为土地综合开发快速回收投资的载体。以温泉养生和第二居所为概念的住宅物业，是温泉项目的主流，与会议经营相结合的产权式商业物业也是市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐；
　　（3）运动娱乐：开发高尔夫场、马术俱乐部、综合室内运动娱乐馆等产品，为休闲商务会议客群、度假客群提供更多以运动娱乐为形式的品质化休闲交流平台，对高端温泉项目有很大的提升作用。如海南观澜湖高尔夫球会形成“温泉+高尔夫”的高端休闲组合产品；
　　（4）度假商业：面向休闲度假客群开发的度假商业，以餐饮、休闲商品、养生商品为核心价值供给。既可以自持，也可以出售。根据市场区域情况，可以结合温泉，也可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。

　　3.品牌塑造——可持续竞争力

　　（1）独特化品牌主题：以风格主题化为目标，通过对市场需求、市场竞争的差异化分析，在建筑设计、园林景观、软性服务等场地环境上通过对当地文化特色的吸纳或对外部文化的创新引入，构建独特的项目气质。用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造项目独特的文化感受，为客户创造的温泉文化体验，构建一种全新的温泉生活方式。如西安柏联SPA温泉中体现的汉唐遗韵，将中式温泉文化发挥得淋漓尽致。

　　（2）品牌连锁模式：以精品化为导向，面向中高端市场，在温泉产品品质和高水准服务模式上，打造品牌化温泉项目。将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时，为开发商进行品牌的连锁拓展运营创造可能。如天沐温泉、海泉湾等，通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营。

　　常见问题与解答
　　1.项目水量受限如何支撑大型项目的市场吸引力？
　　温泉综合体要支撑多种业态，最低限度的温泉水应该在3000吨以上，最少不低于2000吨，最理想的状态是5000-6000吨，才能够支撑大规模地产。水量不足时，可以通过直排、循环结合使用，甚至全部循环也可以的，但温泉的原汤性就大打折扣。因此，温泉开发商应该有多少温泉做多少事。如果温泉水足够充足，那可以把直接消耗温泉资源的业态放大，反之，就应把温泉以外的相关业态放大。温泉综合体里面，并不是每一个项目都是温泉。也许温泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐厅、商业街、酒店等相关业态。它可以是温泉酒店，只有几个泡池，像日本温泉酒店，男女汤可能只有5-10个泡池，一个温泉一天消耗温泉不到500吨。

温泉综合体温泉规划

　　2.温泉综合体开发中面临的投资额过大、涉及产业过多等投资风险如何处理？
　　一般开发商可能存在资金上压力，那么就要尽快将资金套现，比如多建住宅和商铺，不考虑大型购物中心等。
　　温泉旅游综合体开发某种程度上讲属于一种造城运动，开发兼顾城市开发功能。开发商除了注意几类业态客群互动，投资商还结合自身条件定位符合自己的具体业态，但是应该控制好销售业态和自营业态的比率。

温泉综合体温泉开发

　　3.打造一个成功的温泉综合体，投资商需要重点考虑哪些因素？
　　第一，前期规划定位非常重要。找准自己的位置，能挣多大钱处于什么位置，不能一味求大。明确自己是老大，还是配角，还是拾遗补缺的。围绕这个目标规划自己的开发步骤，先做什么在做什么，财务账户平衡才能保证项目有序进行。
　　第二，管理团队要提前搭建。中国目前经营外包的比较少，大多数都是喜欢自己干。在引进外来智囊的同时，自己的管理团队必须从头到尾跟着这个项目，特别是总经理和中层管理。目前国内实操性人才非常少，大多数项目的管理人才都是边干边学，需要慢慢培养自己的人才。

温泉综合体温泉策划

　　4.目前已经开发的温泉旅游综合体存在哪些问题？
　　目前温泉旅游综合体更多的在沿用“温泉泡浴+X+旅游地产”的简单综合模式，产品雷同严重，主题差异性不足；建设上一般为一次性投资建设，缺少后续的持续性改造建设。
　　温泉旅游综合体的核心吸引点——温泉及水娱乐，应该用经营的角度考虑其对游客的吸引，每一两年进行10%的局部改造升级或扩建，使旅游产品保持新鲜度。在温泉新开发区域，应突出温泉产品的丰富性与配套综合性。在温泉度假相对成熟的温泉度假区，新开发项目应更突出“温泉+X”的X吸引产品挖掘，突出温泉专业化特征，同时注重温泉延伸产品和温泉养生度假环境的打造。
　　未来温泉开发应更具有差异性、养生性、专业性、私密性、文化性、品牌性、科学性，从大而全，到小而精，精而纯的转变是未来十年的趋势。

温泉综合体知春湖综合体

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