温泉地产，是以温泉资源为基础和卖点，温泉项目作为地产项目的重要配套，带动普通房地产、旅游房地产和养生房地产开发和销售的一种地产开发模式。这种类型是目前国内众多温泉投资商优先考虑的开发模式之一。

　　开发问题
　　1.项目单一
　　目前已有的温泉地产在开发上存在雷同化现象，基本上都是“别墅+温泉酒店”、“纯温泉地产温泉入户”、“温泉景区+地产”、“温泉会所+地产”等几种形式，地产与温泉在旅游规划设计、运营模式、产品形态、服务管理等方面都没有真正结合。简单化的温泉产品和雷同化的配套设置，使温泉地产优势不再明显。
　　2.价格昂贵
　　目前温泉别墅价格普遍昂贵，很多有度假意愿而无购买力的一般家庭不敢问津；许多温泉度假别墅严重空置，业主度假使用时间不多，而且存在既租不出去又必须承担不小的维护管理费用；目前市场形势下，购房增值、保值预期变得不确定，投资型购房受到相应打击；还有对财产的公开趋势，都影响了灰色置业豪宅的热情。
　　3.忽视后期运营
　　目前的温泉旅游地产大多只注重前期概念营销，而忽视后期运营服务，以及地产社区与温泉产品的真正融合，社区业主很难享受到项目温泉养生休闲的配套服务和消费需求，原有的生态度假和温泉养生的承诺无法实现。


　　发展思路
　　1. 景观设计思路
　　温泉景观设计要以表达自然景观和文化景观为基本原则，以住户在室内室外的休闲游憩习惯为指导方向，结合温泉的经营和消费特征，把山水、林木、亭台、建筑等要素巧妙融合，为住户提供休闲生活方式。同时，水疗中心、康复中心等具有温泉特色疗养功效的产品也应作为整体景观的一部分进行旅游规划设计，实现景观的可参与性和可消费性。
　　2. 建筑设计思路
　　建筑是温泉地产的核心部分，不仅要满足居住功能，更要把休闲空间打造得富有情趣。如利用入户的温泉资源，建设温泉健身房、温泉阳台、温泉影音厅、私家水疗房、私家温泉理疗房等，还可以运用温泉景观打造手法，将温泉融入到整个建筑中。建筑的庭院空间打造是营造氛围的重要手段之一，如利用庭院空间打造云雾缭绕、内外通透的温泉庭院，若无庭院空间，则可打造成见天或见地的温泉泡汤平台。建筑设计既要提升促进住户的休闲方式，也要将住户的日常工作生活与休闲生活真正融为一体。
　　3.设施配套思路
　　在保证基本生活配套和休闲配套的基础上，通过室内装修和园林景观的情景化，提供具有温泉特色的设施，如营造室内室外、私有或公用的多种冷热水疗空间、设施和设备；将精油、食品、温泉与声光电技术等融进社区配套，打造与日常生活紧密联系的温室型会所、康复音乐系统、家庭香氛系统、养生植物等。
　　4.服务营造思路
　　温泉地产的服务分为两种——公共服务与定制服务。公共服务是针对大众群体在公共场所活动所需的服务，如社区温室、儿童温泉娱乐场、温泉健身室等，定制服务则是针对个体而提供的专属服务，较为私人化、个性化，如养生食品药品配送服务、定制水疗服务、定制康复服务等。


　　六大开发策略
　　1.温泉、旅游、地产的融合
　　温泉地产的旅游项目和旅游地产、户外运动、康体养生、会议度假、亲水娱乐等具有天然可融性，在策划时应特别注重与上述要素复合配置。温泉地产旅游资源对于旅游地产开发的主体作用越来越大，成为带动区域泛旅游产业发展的新动力。特别是依托经济较为发达的大中型城市，区位优势明显，周边汇集较高品位观光、休闲旅游资源的温泉地产，可成为泛旅游产业的整合源，如会议会展、体育运动、娱乐、购物等。
　　2.本土化与国际化结合
　　目前国内温泉地产，能够传达历史、体验汤泉文化经典的项目较少，大多是“拿来主义”形成的“万国文化”，缺乏品牌自主性、产品差异化，无法形成国际竞争力。特色是旅游之基，文化是旅游之魂，环境是旅游之根，质量是旅游之本；真正的差异源自文化，文化差异是可持续的竞争力。因此，温泉地产设计应当挖掘中国传统文化和本地文化资源。
　　3. 精准市场细分
　　细分市场是温泉旅游地产旅游大众化发展的必然趋势，市场需求决定产品和服务特色。据调查，当下针对中年男性、家庭群体、老年保健和中小型商务群体的温泉地产产品最受追宠。对区域市场进行细分和研究，对同一区域细分市场的消费游客进行细分和研究，针对不同的年龄、消费能力、偏好提炼消费需求，形成定制化套餐，提升品质，从而形成竞争优势。
　　4. 整合四季亲水休闲
　　温泉地产消费没有时间限制性，有24小时可消费产品（日夜泡浴、餐饮、住宿、娱乐、商务），且淡旺季越来越不明显（消费观念、水上乐园等）。四季休闲，是温泉地产最为可持续发展的结构要素。由此，引发了四季休闲产业全新的集结与整合，形成了以温泉旅游地产为中心新的产业模式与业态发展。
　　5. 持续创新生活与游憩方式
　　近年来温泉地产泡浴方式在不断创新，动态化娱乐化持续发展，温泉地产的附加值在不断提升。从洗浴类型的创新，到室内外温泉旅游地产、音乐泉等利用方式的创新，再到温泉地产辅助减肥、美体等温泉地产套餐的开发，创意产品层出不穷。除了泡浴方式，温泉地产游憩方式还可以在温泉旅游地产休闲文化体验上进行创新。
　　6. 延伸核心竞争产业链
　　温泉地产的核心竞争力主要体现在服务上，同时要考虑未来对温泉地产的综合利用。温泉地产资源和收益是有限的，但旅游可以形成产业体系，带动地区产业发展；温泉旅游项目可以延伸为多业态的丰富产业链，从而获得稳定宽广的收益。温泉地产项目的合理收益结构应当是非温泉旅游地产项目占较大比重。


　　运营模式
　　1.温泉旅游为辅，地产开发为主
　　温泉只作为地产开发的一个噱头，以地产为主，旅游仅仅是一个概念。如咸宁碧桂园温泉城，整个项目只有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所，其他地块均用作地产开发。
　　2.温泉旅游先行，带动地产开发
　　前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为地产开发做准备，如珠海海泉湾。海泉湾一期开发建设面积约1平方公里，由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心，以及配套建起的大型游乐园——神秘岛等建筑群体所组成；二期开发建设温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目；三期开发则以独立公寓、多层公寓为主。
　　3.温泉旅游与地产开发并重
　　旅游开发与地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值。通过地产快速回笼资金，进一步为旅游开发服务。如嘉鱼三湖温泉，温泉旅游项目于2009年9月开始营业，其一期房地产也于2009年9月开盘。


　　旅游地产新引擎：温泉度假综合体
　　1.温泉旅游的发展带动温泉度假区投资开发
　　（1）温泉旅游受热捧
　　温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。
　　温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。
　　温泉旅游作为温泉与旅游相结合的产物，已经成为体验经济、休闲经济、保健养生的时尚产业，具有文化体验性、康体养生性、时尚消费性等特点。
　　温泉旅游蕴涵着极高的商业价值、广阔的市场前景和极佳的投资潜力，成为继山水观光、大型游乐场、度假村、主题公园后又一新兴的旅游热潮。

　　（2）温泉地即度假地，国内已形成一批成熟的温泉度假地
　　巨大的市场需求，使温泉开发成为近年来国内新的投资热点。
　　温泉开发热潮最早源于广东经过四代发展，如今这股投资热潮已经扩展至国内许多地区，温泉旅游产业的投资以年均10%的速度增加。
　　据《中国温泉旅游产业发展报告（2014）》统计，截止到2012年3月份，国内能够提供温泉旅游产品且在一定规模以上的温泉旅游企业达到1203家，并且每年都有新增规模较大的温泉旅游企业开业。
　　温泉地的投资规模动辄数亿元，温泉地即是度假地。

省、直辖市	企业数量	省、直辖市	企业数量
台湾	165	云南	56
广东	134	山东	54
北京	96	江苏	50
福建	76	重庆	43
辽宁	72	河北	33
海南	70	浙江	32
四川	57	其他	265

　　（3）温泉度假区是温泉地最广泛的开发模式
　　据《中国温泉旅游产业发展报告（2014）》统计，目前中国内地温泉旅游开发模式多样，但温泉度假区是最广泛的一种开发模式。
　　在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉旅游已经走上综合开发之路，温泉度假综合体是温泉度假开发模式的发展趋势。


　　2.温泉养生成为旅游度假与地产核心卖点之一
　　（1）健康养生是度假的基本目的之一
　　从度假的主要目的看，即使现代度假目的多样化，但保健、疗养、养生仍是重要目的，也就是说，健康依然是度假的基本目的之一。并且度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。
　　追求健康是当今世界发展的一大趋势，也是今后度假区发展的趋势之一。
　　21世纪也必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假、休闲、养生、旅游的新时代。
　　本世纪初的第一个十年是中国从休闲旅游为主向养生度假为主转变的阶段。
　　具备恢复个体健康功能，且能满足高端客户文化需求的度假区是多数项目未来发展的方向。

　　（2）温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，温泉养生为度地产开发创造了核心竞争力
　　温泉具有保健功能，中国自古以来就有利用温泉沐浴疗疾的传统，这种传统一直延续至今。
　　随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，温泉吸引市场最核心的本质是健康养生。
　　把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地。
　　由于温泉在健康养生上的巨大价值，为度假地产开发创造了一个特别的核心竞争力，也是度假区持续经营的解决方案之一。
　　做大温泉健康养生文章，可获得巨大效益。

　　3.温泉度假综合体是度假地产发展的新引擎
　　（1）转型调整时期旅游投资结构新特点
　　从2015年全国旅游工作会议上获悉，我国正处于经济转型、结构调整时期，旅游投资结构呈现三大新特点。
　　旅游大项目明显增加。2014年投资100亿元以上的旅游大项目达200多个。
　　投资主体以民营企业为主。2013年，我国旅游直接投资总额5144亿元，其中民营企业实际投资2935亿元，占旅游直接投资总额的57%。
　　投资领域以大型复合景区为主。2013年具有复合型功能的旅游景区实际完成投资3116亿元，占旅游直接投资总额的61%，成为旅游投资的重点领域。未来3年，我国旅游直接投资近3万亿元，将带动15万亿元以上的综合投资。乡村旅游、旅游小镇建设、大型旅游景区开发、休闲度假区建设、医疗健康旅游和养生养老旅游等正在成为旅游投资的热点领域。
　　　　

　　（2）旅游多样化需求拉动综合开发型的旅游综合体
　　人们对旅游的需求逐渐增多，更加个性化、多样化。
　　旅游需求的多样性要求提供者必须进行市场细分，根据市场需求特点和自身条件，开发出多功能、多层次、系列化的旅游产品来满足游客需要。
　　温泉度假综合体以旅游区内良好的温泉水资源为基础，利用周边优美的自然环境，辅之以人工设施，开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议、科普等多功能的旅游产品。
　　温泉度假综合体最大的特点是适应各层次、各类型的旅游市场。
　　温泉度假综合体迎合了人们旅游度假的新需求。

　　（3）度假地需要多元产品来增强吸引力和竞争力也推动温泉综合体开发模式产生
　　一方面是人们追求旅游产品多元化体验，另一方面在自然资源一般的温泉地，仅靠单一的温泉资源开发不足以支撑度假区的有效发展，需要多元的产品来增强温泉地的吸引力和竞争力，这一现状推动了温泉度假综合体开发模式的发展。

　　（4）政府对开发商的开发要求发生了变化，希望通过市场行为吸引地产商参与改变乡村面貌，促进城镇化建设与当地经济发展
　　住宅项目限购限贷拿地难。
　　对于大盘项目或是旅游综合体项目政府基本持鼓励态度，并且在公建配套方面给予很大的扶持。
　　一些温泉度假综合体项目，政府只是负责出让地块，其他的公共配套建设，甚至包括水电等基础建设，都需要开发商自行投入。
　　政府的支持是旅游综合体项目得以良性健康发展的重要因素，温泉度假综合体的开发符合政府的开发要求，为项目的可持续发展奠定了基础。

　　（5） 国内温泉综合体掀起开发热潮

项目	地区	投资单位	投资规模		产业体系与业态	开工时间	开业时间
			占地面积	资金投入
天沐温泉旅游综合体	福建泉州	珠海天沐温泉集团	1100亩	约15亿元	将建设五星级温泉会议酒店、温泉SPA、温泉养生公寓、温泉会馆、高端住宅产品等	2014年12月	2015年底
云溪温泉度假综合体	四川泸州	泸州市政府	1500亩	约10亿元	度假区内集合了温泉SPA、田园体验、山林养生、户外运动、特色风情街等多元精品体验功能	2011年9月	2014年5月
白云国际温泉旅游休闲综合体	贵州贵阳	西南能矿集团股份有限公司	2000亩	约50亿元	打造具有国际化水平的温泉搞笑农业旅游休闲居住综合体。主要由高效农业观光园、布依古寨、温泉酒店、温泉别墅、养老地产等子项目组成	2014年第四季度	2017年第二季度
仙都皇帝温泉谷	浙江缙云	开元旅业集团	1464亩	约40亿元	项目集温泉养生、会议休闲、养生度假、亲水游乐、生态运动于一体	2013年10月	2015年
凤翔温泉度假综合体	河南洛阳	凤翔温泉集团	200亩	约10亿元	在龙门世界文化遗产园区内打造一个集温泉养生、休闲度假、商务接待、餐饮娱乐、置业等功能，集聚温泉、酒店、餐饮、会议、汤屋、别墅、会所、旅游商业街等多种业态为一体的温泉休闲度假园区	2010年9月	2013年

（注：以上仅列举部分案例）

　　总结近年国内旅游地产开发的实践，结合海森机构200多个类似案例、8个AAAAA景区（酒店）经验，我们认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
　　对消费者而言，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的生活方式体验。
　　如何通过打造满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
　　在温泉度假综合体产品体系里，特色温泉把人流吸引进来，形成了最初的消费，养生休闲、运动休闲、餐饮休闲、会议休闲等作为温泉度假综合体的休闲配套则留住人流并扩大其消费，利用温泉旅游综合开发的聚集效应实现旅游开发的综合价值。

　　海森机构经典案例
　　1. 青岛海泉湾度假城——国际温泉旅游休闲度假项目
　　由中国港中旅集团投资建设的青岛海泉湾度假城项目位于山东省青岛即墨市鳌山组团，2009年初由广州海森机构完成项目温泉策划和概念规划、详细规划、景观设计、温泉专项施工图设计。项目总用地面积33.74公顷，总建筑面积100多万平方米，总投资46亿元，其中温泉中心占地面积37550㎡。
　　依托青岛第二大海湾即墨鳌山湾和海洋温泉两个稀缺资源，青岛海泉湾度假城项目集豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界和高档住宅社区和度假地产等，打造一个以海洋温泉为核心产品的大型综合旅游休闲度假区。
　　温泉中心与酒店2011年开业，是青岛海泉湾度假城的核心部分，温泉中心项目以海洋文化为主题，结合温泉养生，集温泉洗浴、休闲度假、养生保健、康体娱乐，科普教育、商务会议为一体。度假地产中酒店公寓8000-11000元/平方米，别墅1.5-3.5万元/平方米。　    


　　2.恒大广东恩平泉都温泉小镇项目——全球首席世界温泉度假城
　　恒大广东恩平泉都温泉小镇项目是由广州海森机构2012年完成项目策划和详细规划的另一温泉综合体（温泉小镇）项目。恒大广东恩平泉都温泉小镇项目规划面积近10000亩，总建筑面积近200万平方米，其中国际温泉区近200亩，汤院50多栋，13大风情酒店，定位为多彩温泉都、养生旅游城的“全球首席世界温泉度假城”。
　　温泉小镇项目深入挖掘八国温泉的特点与差异，在突出各国温泉功能及温泉文化基础上，结合各国特色地理地貌、园林建筑、保健养生文化、历史故事、人物风俗、民俗演艺、艺术、运动、美食及科学技术等，形成各具特色的主题型温泉，打造差异化温泉产品。温泉小镇以温泉养生为核心，融合风情文化体验、汤岛度假、滨湖休闲、生态养生、文艺娱乐、运动健身及商务接待等功能，打造集观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等于一体的功能复合型温泉，形成温泉度假综合体。度假地产方面，别墅面积200-500平方米/栋，公寓洋房面积50-140平方米，2012开盘，别墅8000-12000元/平方米，洋房5000-6500元/平方米。


　　3.广东锦绣香江温泉城——温泉产品成为项目的核心卖点
　　广东锦绣香江温泉城由锦绣香江集团投资开发，广州海森机构2009年为项目提供概念规划、详细规划、施工图设计等服务。2011年酒店与温泉开业。
　　广东锦绣香江温泉城项目位于广东省广州增城白水寨风景名胜区，整个项目占地近1000亩，酒店与温泉近200亩，温泉区占地面积达25000平方米由皇家私密园林区、皇家水世界及皇家御用养生区三大片区组成，规划68个私密园林温泉池，前期投资10亿元人民币。锦绣香江温泉城按国家5A级风景区和白金五星级温泉度假酒店的标准建设，主要由锦绣香江酒店、酒店式温泉别墅、企业会所型别墅、皇家园林温泉等组成，打造“精品温泉+度假地产”复合功能温泉城。温泉产品成为项目的核心竞争力，温泉别墅150多栋，均价30000元/平方米。


　　4.浙江嘉兴国际温泉旅游城——温泉度假综合体
　　项目定位为智慧温泉旅游城，集温泉养生、休闲度假、创意产业、湿地体验、水上娱乐、商务休闲、健康养生、养老社区、运动康体等功能于一体。
　　在土地综合开发利用方面，根据用地现状特点，将6000亩土地因地制宜地分为五个区，中间以嘉兴桐乡公路西傍900亩土地作为旅游产业园区，北面在鱼塘与苗圃田地上建成湿地生态休闲区和田园游乐体验区；南面荒地与苗圃园建成温泉度假区和养生地产区；整个项目形成以温泉为核心，以生态旅游为基础，以水系贯通与连接五区，使旅游、农业、地产多板块互动，合理布局温泉旅游城。
　　在整合产业方面，以温泉养生度假与旅游休闲功能为主导，将旅游休闲功能嵌入度假地产、体验式农业、休闲商业等各业态中，做到处处有休闲设施与旅游配套、形成各业态互动，相互支撑产业棸集区。
　　在温泉创新设计方面，以湿地生态景观为依托，打造以温泉养生和运河文化为主题的主题式温泉区。以湖泊景观、湿地景观为景观背景，以温泉养生文化、湿地生态文化、中药养生文化、运河文化等为核心资源。通过梳理水域资源空间，充分利用水系资源，做足温泉水、湖泊水、湿地水内涵，分区、分主题设置温泉养生产品、滨水休闲产品、精品度假产品，通过水域空间、绿化通廊的设计，形成“温泉—湖泊—运河”度假养生生态空间，打造复合型、多业态的温泉度假养生空间。设置主题温泉区、精品养生酒店 、温泉度假酒店 、游艇主题会所、运河文化博览园 、渔人码头 （灯塔）、滨水景观休闲带等产品。
　　在度假地产方面，打造以温泉养生为特色的和不同层次休闲地产组合，包括高端温泉汤院汤屋、酒店式公寓、企业庄园、颐养公馆，也有疗养与保养相结合的配套医院和健康管理的养老地产社区，还有以运河文化为主题的酒店群和商业地产，做到地产与旅游有机结合，最终在这里创造一种新生活方式。

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