田园东方| 策划规划、运营模式、盈利模式分析
田园东方项目是由东方园林公司在无锡阳山打造以生态农业为主体的国内首个大型田园综合体项目。
田园东方位于“中国水蜜桃之乡”无锡惠山区阳山镇，打造一个以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。
田园东方项目旨在打造活化乡村、感知田园城乡生活，将生活与休闲相互融合。为原汁原味地呈现江南农村田园风光，选址于拾房村旧址。在原有村落格局较好保留的基础上，设计又赋予了新的生命活力。该项目投资50亿元，是国内首个田园综合体项目。
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项目概况
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项目背景
国家政策形势：
“乡村振兴”、“美丽乡村”等国家政策下，借助“田园综合体”模式探索“田园”经济，无疑符合国家政策、产业发展大势。
业务实力：
东方园林占得先机，除了敏锐的战略决策，也因其在景观建筑、生态环境、文化休闲旅游等领域的长期积累和全产业链的搭建。
项目区位：
无锡市阳山镇拥有桃园、古刹、大小阳山、地质公园等生态自然景观。位于长三角经济圈的阳山镇近郊区域，交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光。
核心竞争力：
依托自身在生态、苗木、景观、田园、文旅、置地及婚尚等业务板块上实现产业链高度整合和长期的行业积累，迎合了新型城镇化的政策与产业趋势。
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企业业务框架
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规划理念
项目整体规划设计以“美丽乡村”的大环境营造为背景，总面积6500亩，其中3500亩种植水蜜桃。以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态环保的理念。是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，实现“三生”、“三产”的结合与共生。
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服务特色
特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。
- 打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务。
- 加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。
- 建设亲子活动基地，绿乐园包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等。
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总体规划
项目整体占地6246亩，包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。规划为典型的互融开发模式。
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产品组成
无锡东方园林的产品以主题游乐产品为引擎，高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心，以文化、生态主题公园为配套，是典型的旅游超市模式。
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开发模式及规划
田园东方文旅板块中与清境农场合作的文化集市先建造开园，为项目的引擎产品导入客群，营造生态空间后别墅产品入市回现，也是旅游先行地产回现的开发模式。
项目一期选址于拾房村旧址，规划包括联排别墅住宅和主题多样的拾房文化市集，无锡田园东方为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。其中拾房文化市集累计完成投资7500万元，后期会陆续投运。
住宅别墅：住宅规划为赖特草原风格的联排别墅，面积范围在97-230㎡，别墅外围户户邻水，住宅区规划形似佛手，又名为田园小镇“拾房桃溪”。
文化市集：拾房文化市集是田园东方于2013年11月正式携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，规划包括主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、售卖区、书院、主题民宿区、华德福校舍在内的多个主题园区。
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其他配套规划
除了拾房文化市集之外，该项目还规划了特色客栈、婚庆主题公园、国际路亚垂钓基地、田园东方皮划艇俱乐部等配套来丰富田园生活。
2014年9月5日，全市首个路亚垂钓运动体验馆在惠山区阳山镇田园东方国际垂钓基地开馆，标志着这个有着“水上高尔夫”美誉的新颖体育运动项目正式登陆锡城。
2015年6月6日，“中国最美人文客栈”花间堂进驻无锡阳山田园东方，规划共24间房，房价在500-1000之间。
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客群分析
由于受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季，有几个特点：
- 桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右
- 周末的客流量较大，其中休闲度假客占8-9成
- 国定假期客流量大，如十一黄金周、五一小长假等
- 在工作日和旅游淡季，项目利用配套的会议中心引入一些商务会议客群作为补充，比重大概只占到10-20%；而重头戏还是在于休闲度假客群，占到80-90%。
- 对置业客群来说，近80%的置业客群来自于无锡本地，周边城市（如苏州、常州等）占到20%左右
置业客群主要以本地客群为主，上海等大城市的旅游客群的置业意愿比较低。
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运营模式
项目打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。
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盈利模式
项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式。后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。
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