旅游经营管理
不是每个景区都有资格做景区，景区开发运营该怎么做？
发布日期：2018-09-28
近年来，旅游市场整体增速放缓，区域竞争加剧，大多数景区日子并不好过，经营业绩下滑明显，有的甚至入不敷出苟延残喘的过日子。
抛开景区管理、服务、甚至营销本身存在的问题，对目前国内很多景区来说，也许很多项目一开始就是个错误。
景区要想经营好，首先要有一个能够拿得出手的产品，毕竟，旅游景区是对资源禀赋要求极高的行业，不是每个景区都能随随便便做景区！在当初拍脑瓜投资景区的时候，从景区经营角度考虑，有些问题大家都吃透了么？
你懂行么？
在进入一个行业之前，一定得考虑清楚自己对这个行业到底了解多少。景区属于重资产、重资金投入项目，玩得起景区的除了政府、国企或金融机构外，有的是国有钢铁媒碳企业、也有很多原来的地产商、煤老板或矿老板受行业形势影响也纷纷往旅游行业转型。抛开别的不说，这些玩跨界、玩转型的开发商进入旅游行业大搞旅游开发，究竟对旅游景区了解多少呢？
景区投资开发不是修条步游道、搞个停车场、建栋游客中心、随便从别处复制个项目、大门一关揽客售票那么简单。从资源到产品、从投资到回款、从运营到市场、从同业竞争到宏观环境、从当前运营到中远期发展，都有很多问题需要分析和了解。每一个问题考虑不清楚，就会陷入不切实际的妄想之中。
你家的门好进么？
开发景区，首先得考虑景区的可进入性问题，别只顾追求每年数十万甚至百万以上游客量，你得先看看景区周边的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一台出事故的私家车横在路上，就能造成道路瘫痪，就足以影响一个景区一个黄金周的接待量。所以，钱投资景区时得好好瞅瞅，进入景区的高速公路、县道、乡道是否能够满足近期运营需要。或者，近期交通条件不好，但是后期有规划、实施的道路规划么？外部交通运营能力，直接影响景区游客规模！
第二是交通方式。除了远程市场游客进入景区乘坐飞机、高铁等交通方式外，中短途核心市场的游客进入景区，交通方式主要有这么几类：一是各类传统团队坐大巴出行；二是自驾团队、自驾散客或其它类型团队依靠自驾私家车或其它交通方式出行；三是不报团、没有私家车的散客自行选择交通工具前来景区，如先坐高铁、火车或大巴车（可以叫干线交通工具），到达目的地市县后倒乘摆渡公交、区间旅游班车甚至黑车等支线交通工具。支线交通工具的便利程度也直接影响散客接待能力，这个市场也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的学生周末游。
对于前两种交通方式，景区不必操心太多，路好就行。后两种需要解决那些普通散客的交通方式问题，解决了这些问题，才不至于核心市场游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”这个词不太火了，但是景区想火，还必须得“傍大款”，这个大款就是决定你的景区市场规模和后续市场发展空间大小的重点城市。
投资或接盘一家景区时，一定要盯着地图好好考虑，沿着高铁、高速沿线，景区周围3小时车程范围内是否有规模比较大的城市？有几个？如果周围只有100万以下的中小型城市，那么景区游客量就别指望太高了，鼎盛时期能超过50万就不错了，对应的收入按照景区人均消费也可折算！如果周边有500万以上的特大城市和1000万人口以上的超大城市，那么就可围绕这些个市场好好做推广，努力追着营销团队向百万以上游客接待量努力！
景区产品跟市场也要门当户！
旅游资源是分级的。景区只有五级旅游资源、且资源垄断、数量丰富时才会对国内甚至国际的游客产生吸引力，三四级旅游资源只对区域性市场或部分国内市场有吸引力。没有那么独特优质的产品，就不要妄想开拓那么大的市场。
你的市场能够支撑你捞回老本么？
有多好的产品，就有多大的市场。明确了这个之后，投资开发景区时就应该对自己的市场规模和预期收入有一个相对合理的预判。对后期收益有了合理的预判之后，再决定前期景区投入怎么进行，投资体量、建设规模、建设次序。明确了这些，才能理顺投资建设逻辑，才能对投入与产出有一个较为合理的期望。
凡做过景区运营的老总都知道，景区综合收入好像有一些无形的坎，需要逐步跨越，这个无形的坎就是：对一般景区来说，1000万收入是个坎，3000万收入是个坎，过了3000万到1个亿收入又是个坎，跨过去了这个坎就能实现更大的飞跃。但是这些景区往往都是当地的龙头老大，一般中小型景区就不要做这个美梦了。
因此，结合景区营业收入的现状和预期，结合每年的成本、费用和折旧，对景区投入总量要有一个合理的控制和布局，即每年投入多少、产出多少才能实现收支平衡？既是不能实现收支平衡也要对缺口有一个大体清醒的认识，才能对投资回报有所把控。
你知道周边跟你长得差不多的那个景区在搞什么吗？
除了对自己景区资源、产品和市场的了解，还得时刻关注同一个区域（重点是同类型景区，如同一山系的景区）其它竞争对手在做什么。他们的资源条件怎么样，产品主要卖点是什么，市场是怎么做的，活动是怎么搞的，是怎么宣传推广的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周围项目的区别是什么。因为，同质化经营、激烈性竞争、甚至低价恶性揽客，最终只能互相伤害，效益降低。避开竞争，差异化经营最好。毕竟蛋糕就那么大，竞争不如共荣。
你知道经营环境也很重要么？
做景区不单单是做景区，还得处理好周围的方方面面的关系，处理起各种棘手的事情才能够顺畅，才能为景区正常经营营造一个良好的外部环境。
景区要想经营好，必须要注重以下几点：
第一，内功：开发商或执行团队要熟悉旅游行业；
第二，支撑：景区可进入性要好；
第三，条件：景区要有一个强大的市场做支撑；
第四，目标：对投入与产出要有清醒的认识；
第五，根本：景区要有壁垒型拳头产品或差异化产品；
第六，竞争：要了解周边景区状况，差异化经营；
第七，资本：开发商资本实力要跟景区投资需求匹配；
第八，外功：景区要具备协调好外部关系的能力。
◎仝志勇
抛开景区管理、服务、甚至营销本身存在的问题，对目前国内很多景区来说，也许很多项目一开始就是个错误。
景区要想经营好，首先要有一个能够拿得出手的产品，毕竟，旅游景区是对资源禀赋要求极高的行业，不是每个景区都能随随便便做景区！在当初拍脑瓜投资景区的时候，从景区经营角度考虑，有些问题大家都吃透了么？
你懂行么？
在进入一个行业之前，一定得考虑清楚自己对这个行业到底了解多少。景区属于重资产、重资金投入项目，玩得起景区的除了政府、国企或金融机构外，有的是国有钢铁媒碳企业、也有很多原来的地产商、煤老板或矿老板受行业形势影响也纷纷往旅游行业转型。抛开别的不说，这些玩跨界、玩转型的开发商进入旅游行业大搞旅游开发，究竟对旅游景区了解多少呢？
景区投资开发不是修条步游道、搞个停车场、建栋游客中心、随便从别处复制个项目、大门一关揽客售票那么简单。从资源到产品、从投资到回款、从运营到市场、从同业竞争到宏观环境、从当前运营到中远期发展，都有很多问题需要分析和了解。每一个问题考虑不清楚，就会陷入不切实际的妄想之中。
你家的门好进么？
开发景区，首先得考虑景区的可进入性问题，别只顾追求每年数十万甚至百万以上游客量，你得先看看景区周边的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一台出事故的私家车横在路上，就能造成道路瘫痪，就足以影响一个景区一个黄金周的接待量。所以，钱投资景区时得好好瞅瞅，进入景区的高速公路、县道、乡道是否能够满足近期运营需要。或者，近期交通条件不好，但是后期有规划、实施的道路规划么？外部交通运营能力，直接影响景区游客规模！
第二是交通方式。除了远程市场游客进入景区乘坐飞机、高铁等交通方式外，中短途核心市场的游客进入景区，交通方式主要有这么几类：一是各类传统团队坐大巴出行；二是自驾团队、自驾散客或其它类型团队依靠自驾私家车或其它交通方式出行；三是不报团、没有私家车的散客自行选择交通工具前来景区，如先坐高铁、火车或大巴车（可以叫干线交通工具），到达目的地市县后倒乘摆渡公交、区间旅游班车甚至黑车等支线交通工具。支线交通工具的便利程度也直接影响散客接待能力，这个市场也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的学生周末游。
对于前两种交通方式，景区不必操心太多，路好就行。后两种需要解决那些普通散客的交通方式问题，解决了这些问题，才不至于核心市场游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”这个词不太火了，但是景区想火，还必须得“傍大款”，这个大款就是决定你的景区市场规模和后续市场发展空间大小的重点城市。
投资或接盘一家景区时，一定要盯着地图好好考虑，沿着高铁、高速沿线，景区周围3小时车程范围内是否有规模比较大的城市？有几个？如果周围只有100万以下的中小型城市，那么景区游客量就别指望太高了，鼎盛时期能超过50万就不错了，对应的收入按照景区人均消费也可折算！如果周边有500万以上的特大城市和1000万人口以上的超大城市，那么就可围绕这些个市场好好做推广，努力追着营销团队向百万以上游客接待量努力！
景区产品跟市场也要门当户！
旅游资源是分级的。景区只有五级旅游资源、且资源垄断、数量丰富时才会对国内甚至国际的游客产生吸引力，三四级旅游资源只对区域性市场或部分国内市场有吸引力。没有那么独特优质的产品，就不要妄想开拓那么大的市场。
你的市场能够支撑你捞回老本么？
有多好的产品，就有多大的市场。明确了这个之后，投资开发景区时就应该对自己的市场规模和预期收入有一个相对合理的预判。对后期收益有了合理的预判之后，再决定前期景区投入怎么进行，投资体量、建设规模、建设次序。明确了这些，才能理顺投资建设逻辑，才能对投入与产出有一个较为合理的期望。
凡做过景区运营的老总都知道，景区综合收入好像有一些无形的坎，需要逐步跨越，这个无形的坎就是：对一般景区来说，1000万收入是个坎，3000万收入是个坎，过了3000万到1个亿收入又是个坎，跨过去了这个坎就能实现更大的飞跃。但是这些景区往往都是当地的龙头老大，一般中小型景区就不要做这个美梦了。
因此，结合景区营业收入的现状和预期，结合每年的成本、费用和折旧，对景区投入总量要有一个合理的控制和布局，即每年投入多少、产出多少才能实现收支平衡？既是不能实现收支平衡也要对缺口有一个大体清醒的认识，才能对投资回报有所把控。
你知道周边跟你长得差不多的那个景区在搞什么吗？
除了对自己景区资源、产品和市场的了解，还得时刻关注同一个区域（重点是同类型景区，如同一山系的景区）其它竞争对手在做什么。他们的资源条件怎么样，产品主要卖点是什么，市场是怎么做的，活动是怎么搞的，是怎么宣传推广的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周围项目的区别是什么。因为，同质化经营、激烈性竞争、甚至低价恶性揽客，最终只能互相伤害，效益降低。避开竞争，差异化经营最好。毕竟蛋糕就那么大，竞争不如共荣。
你知道经营环境也很重要么？
做景区不单单是做景区，还得处理好周围的方方面面的关系，处理起各种棘手的事情才能够顺畅，才能为景区正常经营营造一个良好的外部环境。
景区要想经营好，必须要注重以下几点：
第一，内功：开发商或执行团队要熟悉旅游行业；
第二，支撑：景区可进入性要好；
第三，条件：景区要有一个强大的市场做支撑；
第四，目标：对投入与产出要有清醒的认识；
第五，根本：景区要有壁垒型拳头产品或差异化产品；
第六，竞争：要了解周边景区状况，差异化经营；
第七，资本：开发商资本实力要跟景区投资需求匹配；
第八，外功：景区要具备协调好外部关系的能力。
◎仝志勇
上一篇：田园综合体的投资与运营
粤公网安备 44011302000493号