旅游规划设计
旅游规划｜国内旅游小镇发展三大模式
发布日期：2018-04-02
在这个快速变革、呼唤创意的时代，具有多重功能的旅游小城镇备受热捧，成为新常态下经济增长的一大引擎，一大批旅游小城镇正在如火如荼的建设中。根据旅游产业在旅游小镇中的产业地位，确定旅游小镇发展三大模式：“旅游聚焦”模式、“旅游+”产业模式、“产业+”旅游模式。
模式一：“旅游聚焦”模式
特征：旅游业是小镇的核心产业，是小镇经济发展的核心主动力
功能特点：国内传统古镇、第一批旅游小镇大多属于此类，观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早，也是目前此模式下小镇的主体功能，随着小镇建设升级，体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。
开发模式：主体模式—政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发，“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少，前者如汤口小镇、后者如乌镇。
盈利模式：“门票+旅游经营性收入”为主，门票多在百元以上。
适配条件：旅游资源（含可用于旅游开发的自然、人文资源）富集或旅游区位优势明显之地。
案例透视：古北水镇
京郊罕见的山水城结合的自然古村落，是典型的北方旅游度假小镇
项目区位：位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
项目规划：拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具悠久历史，在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。
规划布局：景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
开发运营：开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式
借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。
开发措施：设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。
景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
对于原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
商业模式：观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
商铺业态：
一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。
二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。
商业业态：
一类为民宿，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。
另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。
盈利构成：当前项目主要收入来源：门票+旅游经营收入
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。
模式二：“旅游+”产业模式
特征：旅游业是小镇的主导产业，在其带动促进作用下，健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。
案例透视：彝人古镇
古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，旅游文化与商业住宅相结合，成为新古镇开发的典范
概况：位于云南楚雄市经济技术开发区。
规模体量：总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元。
总体定位：大众消费型民俗旅游商业街区，昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。
项目特色：以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。
市场定位：中端团体休闲度假、旅游观光游客。
收益：自2006年开街以来，旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次，收入1.6亿元；2016年接待游客超过1000万人次。
建设布局：项目整体设计、分期实施，以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局
开发模式：彝族文化与商业有机融合形成特色吸引，地产物业建设随之上马
运营管理：统一运营管理，对商户金融扶持，激活商业活力
盈利模式：“旅游+地产”收入，双轮驱动古镇盈利
门票&二次消费
彝人部落B区成人票：120元
彝人部落A区成人票：160元
彝人部落VIP区成人票：200元
另：休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。
商铺&住宅
模式三：“产业+”旅游模式
特征：旅游业是小镇的特色引领产业，依托小镇内的核心产业，如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大，旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。
功能特点：与核心产业相关的“体验、文创、科普、购物、休闲、演艺”功能为主体，兼有观光、商务等功能。
开发模式：企业自主开发运营模式占绝对主体。
盈利模式：产业收益占主体，旅游收入相对弱化，旅游收入以“大门票/小门票+旅游经营性收入”为特点。
适配条件：品牌产业、工艺技艺、艺术文化等资源优势明显且具有较强的旅游转化、延展能力之地。
案例透视：歌斐颂巧克力小镇
集“产业、旅游、文化…”于一体的“国内首家、亚洲最大”的巧克力特色旅游地
区位概况：位于浙江东北部的嘉善县，从小镇出发5分钟到达嘉善南站，高铁到上海仅需23分钟，从杭州出发也仅需34分钟，2014年对外营业。
发展概述：小镇以巧克力文化为核心，以巧克力生产为依托，以文化创意为手段，充分挖掘巧克力文化内涵，拓展巧克力文化体验、养生游乐、休闲度假等功能，打造成为集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的二三产业相融合的经济综合体。
发展成就：2015年5月成功入选浙江省首批服务业特色小镇。目前，小镇旅游市场已辐射到长三角地区乃至东北、广东等地。
建设布局：生产中心+体验中心+浪漫板块…构建甜蜜浪漫世界
运营管理：一个投资建设主体、完善可操控的投资营收计划
盈利模式：
一个收入主体—巧克力产业/销售收入，
特色收入补充—旅游收入
歌斐颂巧克力小镇门票价格及人均消费：
门票：35元；成人票：70元；门票+巧克力DIY制作成人票：120元；门票+DIY制作亲子票1大1小：155元。
购物消费+私人定制巧克力收费+餐饮消费+游乐消费≈250元/人（成人）
小结：发展模式对比
模式一：“旅游聚焦”模式
特征：旅游业是小镇的核心产业，是小镇经济发展的核心主动力
功能特点：国内传统古镇、第一批旅游小镇大多属于此类，观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早，也是目前此模式下小镇的主体功能，随着小镇建设升级，体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。
开发模式：主体模式—政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发，“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少，前者如汤口小镇、后者如乌镇。
盈利模式：“门票+旅游经营性收入”为主，门票多在百元以上。
适配条件：旅游资源（含可用于旅游开发的自然、人文资源）富集或旅游区位优势明显之地。
案例透视：古北水镇
京郊罕见的山水城结合的自然古村落，是典型的北方旅游度假小镇
项目区位：位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
项目特色：具悠久历史，在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。
规划布局：景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
开发运营：开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式
借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。
开发措施：设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。
景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
对于原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
商业模式：观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
商铺业态：
一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。
二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。
商业业态：
一类为民宿，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。
另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。
盈利构成：当前项目主要收入来源：门票+旅游经营收入
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。
模式二：“旅游+”产业模式
特征：旅游业是小镇的主导产业，在其带动促进作用下，健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。
案例透视：彝人古镇
古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，旅游文化与商业住宅相结合，成为新古镇开发的典范
概况：位于云南楚雄市经济技术开发区。
规模体量：总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元。
总体定位：大众消费型民俗旅游商业街区，昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。
项目特色：以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。
市场定位：中端团体休闲度假、旅游观光游客。
收益：自2006年开街以来，旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次，收入1.6亿元；2016年接待游客超过1000万人次。
建设布局：项目整体设计、分期实施，以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局
开发模式：彝族文化与商业有机融合形成特色吸引，地产物业建设随之上马
运营管理：统一运营管理，对商户金融扶持，激活商业活力
盈利模式：“旅游+地产”收入，双轮驱动古镇盈利
门票&二次消费
彝人部落B区成人票：120元
彝人部落A区成人票：160元
彝人部落VIP区成人票：200元
另：休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。
商铺&住宅
模式三：“产业+”旅游模式
特征：旅游业是小镇的特色引领产业，依托小镇内的核心产业，如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大，旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。
功能特点：与核心产业相关的“体验、文创、科普、购物、休闲、演艺”功能为主体，兼有观光、商务等功能。
开发模式：企业自主开发运营模式占绝对主体。
盈利模式：产业收益占主体，旅游收入相对弱化，旅游收入以“大门票/小门票+旅游经营性收入”为特点。
适配条件：品牌产业、工艺技艺、艺术文化等资源优势明显且具有较强的旅游转化、延展能力之地。
案例透视：歌斐颂巧克力小镇
集“产业、旅游、文化…”于一体的“国内首家、亚洲最大”的巧克力特色旅游地
区位概况：位于浙江东北部的嘉善县，从小镇出发5分钟到达嘉善南站，高铁到上海仅需23分钟，从杭州出发也仅需34分钟，2014年对外营业。
发展概述：小镇以巧克力文化为核心，以巧克力生产为依托，以文化创意为手段，充分挖掘巧克力文化内涵，拓展巧克力文化体验、养生游乐、休闲度假等功能，打造成为集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的二三产业相融合的经济综合体。
发展成就：2015年5月成功入选浙江省首批服务业特色小镇。目前，小镇旅游市场已辐射到长三角地区乃至东北、广东等地。
建设布局：生产中心+体验中心+浪漫板块…构建甜蜜浪漫世界
运营管理：一个投资建设主体、完善可操控的投资营收计划
盈利模式：
一个收入主体—巧克力产业/销售收入，
特色收入补充—旅游收入
歌斐颂巧克力小镇门票价格及人均消费：
门票：35元；成人票：70元；门票+巧克力DIY制作成人票：120元；门票+DIY制作亲子票1大1小：155元。
购物消费+私人定制巧克力收费+餐饮消费+游乐消费≈250元/人（成人）
小结：发展模式对比
粤公网安备 44011302000493号