旅游市场动态
“假旅游、真地产”难持续 工业旅游成为旅游新潮流
发布日期：2018-01-10
“假旅游、真地产”难持续 开发商开始关注旅游经营
近期以来，多个涉及违建的旅游地产项目被先后叫停。在旅游项目培育周期长、投资回报慢的背景下，地产业务成为不少企业快速回笼资金的手段，然而这也在一定程度上招致了旅游地产行业内的乱象。有分析明确指出，未来“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地将寸步难行，将重心转移至项目运营，成为破局之法。
长白山高尔夫球场被取缔
近日，中央第一环境保护督察组向吉林省反馈督察情况，其中长白山国际滑雪中心项目赫然在列。据了解，长白山国际滑雪中心项目在实施过程中，被指违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅，并长期违规运营。
去年10月，一张抚松县人民政府下发的文件照片在社交媒体上广为流传。照片显示，长白山国际滑雪中心雪上二项夏季高尔夫球场和娱雪区夏季高尔夫球场被宣布取缔。其后不久，抚松县市场监督管理局发布公告，宣布长白山国际旅游度假区有限公司管理分公司因从事高尔夫球场经营活动，抚松县市场监督管理局已于2017年9月9日下达了责令改正通知书，责令停止相关经营活动。
此次中央第一环境保护督察组反馈的督察情况，进一步做实并揭开了球场被取缔的原因。长白山国际滑雪中心项目不仅违规擅自建设高尔夫球场和别墅，并展开长期运营。新京报记者致电长白山国际度假区客服后被告知，目前高尔夫球场已经停业，而相关会籍处理方案仍在商讨中，将在后续进行通知。
资料显示，长白山国际度假区（一期）于2012年正式开业。该项目由6家企业联合投资200亿元，集“主题项目+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”于一体。
趋势：开发商开始关注旅游经营
据《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示，截至2016年底，国内累计旅游地产项目总数为8918个，项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
就数据来看，国内旅游地产市场发展依然火热，然而因违规建设被点名乃至叫停的案例也同样为其敲响警钟。中商产业研究院分析指出，旅游经营与地产销售是旅游地产基础的核心盈利环节，但随着资产增值方式的变化及其对基础盈利环节的带动，曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动或被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，谋求可持续的、更长远切实的资本收益。
在这方面，本身就扎根于旅游的旅游企业显然更具备话语权，其中“乌镇模式”成为代表性的案例。国信证券分析表示，乌镇成功的关键即为管理团队的有效运作。
以西栅为例，乌镇景区管理公司通过全产权下的统一管理，保证了游客的旅游体验；景区建筑公司则保证了景区的基础设施体验和景区原貌；各类型住宿以及景区元素的不断丰富得以满足游客需求。2016年，乌镇景区游客接待数量近1000万人次。景区和庞大的客流为周边地产业务的发展提供可能。据了解，乌镇也的确有效带动了周边部分地产项目的销售情况。
建议：旅游地产应重运营抓人气
在此背景下，“旅游+地产”显然需要企业采取新的运营思路，“先旅游，后地产”的呼声已在业内传播多年。在业内人士看来，盈利过分依赖房地产项目的主因正是由于旅游板块的乏力。
“从实际情况看，对于旅游地产项目来说，过分依赖房地产也是因为进入以后发现项目运营很困难。短期内资金进不来会带来很多新的问题，比如说项目的维护成本是很高的，所以导致项目人气不足。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“对于旅游地产来说，关键背后要抓住人气这个概念。如果没有人气，那么地产项目的入住率也不会很高的。另外交通等措施需要和政府沟通，在旅游地产方面需要有较好的基础设施导入。”
中商产业研究院明确指出，“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地未来将寸步难行，旅游与地产并重才是旅游地产可持续盈利的出路，“重运营、轻资产”的大势已然显现。旅游开发与地产向来息息相关。如何平衡二者、实现真正有效的联动是接下来旅游、地产企业需要思考的问题。
“只要是旅游开发，就是房地产开发的范畴了。旅游开发本来就是偏重资产的，没有一定的资金实力不行。健康的旅游地产项目，应该是符合国家规定、市场前景好、项目策划创意好、综合带动能力强的项目。”张金山表示。
新京报郑艺佳 王远征
工业旅游成为旅游新潮流
宏济堂中医药文旅产业园宏济堂第二届阿胶节（张贾鹏 摄）
工业旅游在国外早已盛行，但对于国内，工业旅游所占旅游市场份额却很少。近年来，工业旅游作为新旅游业态，吸引了旅游业界和游客的广泛关注。去年12月20日，国家旅游局公布了全国首批10个国家工业旅游示范基地，其中张裕葡萄酒文化旅游区作为山东唯一单位以榜单第一位列入。目前山东省共有国家级工业旅游示范基地1家、工业旅游示范点39家、示范单位3家，省级工业旅游示范点337家，数量位居各省第一。
近日，山东省人民政府办公厅印发《关于加快推进工业旅游发展的意见》（以下简称《意见》），力争到2020年，全省工业旅游年接待游客达到4000万人次，工业旅游年收入达到35亿元，建成10个国家工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地和一批省级工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地等，推动工业旅游规模不断壮大，服务更加规范，品质效益显著增强。
构建工业旅游产品体系打造一批特色工业园
“这完全不是我印象中的工业园，走进宏济堂工业园区，就像是走进一个开放式的大公园，有山有水，一步一景，自然与人文景观相映成趣。”“走进宏济堂博物馆，了解了宏济堂的发展历程，见证济南本土旅游新业态的发展，这是非常有意义的事。”去年12月22日，济南工业旅游直通车走进百年制药集团宏济堂，很多市民看到宏济堂厂区均赞不绝口。据宏济堂制药集团工作人员介绍，宏济堂制药集团是济南市唯一现存的正常生产经营的百年企业，也是首批中华老字号，拥有多项非物质文化遗产。宏济堂中医药文化产业园开展工业旅游可以让游客充分体验中医药文化的独特魅力，是一次放松身心、体验游学、健康休闲的养生之旅。
山东青年政治学院旅游学院教授单铭磊表示，近些年，工业化的东西渐渐淡出人们的记忆，很多工业厂房、设备也慢慢淘汰。正因如此，工业旅游也将是下一个亮点，将这些再重新收集起来，将这些历史痕迹保留下来，重新唤回一些人对工业时代的记忆。
此次《意见》提出，鼓励支持百年老字号企业打造展示企业发展历程、传承企业发展文化的专题博物馆。支持行业龙头企业挖掘行业文化资源，汇集行业发展各个时期、各种工艺环节的重要历史资料，诠释行业文化，展示行业精神，打造行业博物馆。依托具有历史文化价值和品牌影响力的动态工业产品，打造一批体现时代记忆、展示文明成果、蕴含现代元素的活态博物馆。指导各类企业围绕工业设计、产品研发、加工制造等，建设展示主营业务和主打产品的企业博物馆。强化博物馆的科普教育功能，支持各类博物馆举办主题展览，组织学生、游客和市民参观学习。
同时还将发挥山东传统制造业优势，突出特色，规划建设一批黄金小镇、陶瓷小镇、纺织小镇、食品小镇、酿酒小镇等工业旅游小镇。推动高新技术产业集聚发展，培育一批生物制药、信息技术、海洋开发现代产业园区。推进电影小镇建设，提升电影小镇功能。围绕游艇、房车、木屋、小飞机、游乐设施等的研发制造，培育一批旅游装备小镇。鼓励支持具备条件的综合性工业旅游企业打造覆盖全产业链的工业旅游园区。
工业旅游注重互动体验性 助益企业品牌形象
对于企业来说，工业旅游最大限度地提高了企业品牌的影响力与传播力，游客亲身参与其中，互动体验，进一步了解企业。
“游客来了，第一印象便是用眼看整个酿造过程，然后用耳听我们讲企业文化，然后用嘴品酒、动手体验酿酒过程。”百脉泉酒业相关负责人介绍，百脉泉酒业整个过程参观下来，游客可加深对企业的认识了解。“在游客中心我们设有一个DIY区域，里面有各种基础酒，同时配有配方，游客可以亲自动手调制自己喜欢的酒型。”这位负责人说。“大家来到工厂参观体验，首先对产品有所认识，然后提高产品信任度。”青啤梦工厂负责人介绍，青啤梦工厂是济南市目前唯一收取门票的工业旅游示范点，游览线路合理、企业文化深度挖掘、体验环节趣味性高、旅游纪念品多。“在我们梦工厂里面品尝的啤酒，是从发酵罐里刚刚接出来最新鲜的啤酒，是外面品尝不到的。”这位负责人表示，青岛梦工厂为山东省四星级科普教育基地，学生在这里可以进一步了解看到啤酒是如何酿造出来的，同时还有很多与酒文化互动的小游戏。
工业旅游不以销售为目的，只为更好地宣传企业文化，提高品牌知名度，让游客对品牌有个更深的认识，目前超七成以上的游客在了解了企业文化和酿造过程、工艺后都会选择购买。参加过宏济堂工业旅游的济南旅游啄木鸟张新华认为，工业旅游有助于消费者了解企业实力、了解生产流程、了解产品品质，市民游客会在游览中增加对工业企业的认知度、认可度和信任度。
《意见》指出，鼓励具备条件的工业企业按照4A级以上景区标准进行景区化改造提升，新建工业企业搞好规划设计，合理划分观光区、体验区、展览区、购物区、游憩区等功能区域，满足游客参观、食宿、购物和休闲娱乐需求。加大对老字号企业厂区风貌、建筑风格、生产工艺等的保护，依托独特的建筑厂房、生产流程、设施设备、生产工艺、企业风貌等资源开发观光项目。吸引广大游客参观游览，实现经济效益和社会效益双赢。
广州海森旅游策划设计有限公司是海森文旅科技集团核心企业，与海森文旅科技集团旗下其他企业共同构成了度假旅游项目策划规划→设计建造→经营管理全程服务链条，服务了以恒大地产集团、北京首旅集团、横店集团、中铁集团、港中旅集团、宋城集团为代表的国内一大批顶尖的旅游投资企业，打造了以恒大海花岛、青岛海泉湾度假城、香江健康山谷为代表的国内一大批顶尖的度假旅游精品项目。了解更多关于专业旅游策划公司、旅游规划咨询公司、旅游规划开发公司、知名旅游规划公司、有名的旅游规划公司、景区规划公司——海森文旅的相关信息请搜索：www.haisan.cn。
近期以来，多个涉及违建的旅游地产项目被先后叫停。在旅游项目培育周期长、投资回报慢的背景下，地产业务成为不少企业快速回笼资金的手段，然而这也在一定程度上招致了旅游地产行业内的乱象。有分析明确指出，未来“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地将寸步难行，将重心转移至项目运营，成为破局之法。
长白山高尔夫球场被取缔
近日，中央第一环境保护督察组向吉林省反馈督察情况，其中长白山国际滑雪中心项目赫然在列。据了解，长白山国际滑雪中心项目在实施过程中，被指违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅，并长期违规运营。
去年10月，一张抚松县人民政府下发的文件照片在社交媒体上广为流传。照片显示，长白山国际滑雪中心雪上二项夏季高尔夫球场和娱雪区夏季高尔夫球场被宣布取缔。其后不久，抚松县市场监督管理局发布公告，宣布长白山国际旅游度假区有限公司管理分公司因从事高尔夫球场经营活动，抚松县市场监督管理局已于2017年9月9日下达了责令改正通知书，责令停止相关经营活动。
此次中央第一环境保护督察组反馈的督察情况，进一步做实并揭开了球场被取缔的原因。长白山国际滑雪中心项目不仅违规擅自建设高尔夫球场和别墅，并展开长期运营。新京报记者致电长白山国际度假区客服后被告知，目前高尔夫球场已经停业，而相关会籍处理方案仍在商讨中，将在后续进行通知。
资料显示，长白山国际度假区（一期）于2012年正式开业。该项目由6家企业联合投资200亿元，集“主题项目+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”于一体。
趋势：开发商开始关注旅游经营
据《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示，截至2016年底，国内累计旅游地产项目总数为8918个，项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
就数据来看，国内旅游地产市场发展依然火热，然而因违规建设被点名乃至叫停的案例也同样为其敲响警钟。中商产业研究院分析指出，旅游经营与地产销售是旅游地产基础的核心盈利环节，但随着资产增值方式的变化及其对基础盈利环节的带动，曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动或被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，谋求可持续的、更长远切实的资本收益。
在这方面，本身就扎根于旅游的旅游企业显然更具备话语权，其中“乌镇模式”成为代表性的案例。国信证券分析表示，乌镇成功的关键即为管理团队的有效运作。
以西栅为例，乌镇景区管理公司通过全产权下的统一管理，保证了游客的旅游体验；景区建筑公司则保证了景区的基础设施体验和景区原貌；各类型住宿以及景区元素的不断丰富得以满足游客需求。2016年，乌镇景区游客接待数量近1000万人次。景区和庞大的客流为周边地产业务的发展提供可能。据了解，乌镇也的确有效带动了周边部分地产项目的销售情况。
建议：旅游地产应重运营抓人气
在此背景下，“旅游+地产”显然需要企业采取新的运营思路，“先旅游，后地产”的呼声已在业内传播多年。在业内人士看来，盈利过分依赖房地产项目的主因正是由于旅游板块的乏力。
“从实际情况看，对于旅游地产项目来说，过分依赖房地产也是因为进入以后发现项目运营很困难。短期内资金进不来会带来很多新的问题，比如说项目的维护成本是很高的，所以导致项目人气不足。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“对于旅游地产来说，关键背后要抓住人气这个概念。如果没有人气，那么地产项目的入住率也不会很高的。另外交通等措施需要和政府沟通，在旅游地产方面需要有较好的基础设施导入。”
中商产业研究院明确指出，“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地未来将寸步难行，旅游与地产并重才是旅游地产可持续盈利的出路，“重运营、轻资产”的大势已然显现。旅游开发与地产向来息息相关。如何平衡二者、实现真正有效的联动是接下来旅游、地产企业需要思考的问题。
“只要是旅游开发，就是房地产开发的范畴了。旅游开发本来就是偏重资产的，没有一定的资金实力不行。健康的旅游地产项目，应该是符合国家规定、市场前景好、项目策划创意好、综合带动能力强的项目。”张金山表示。
新京报郑艺佳 王远征
工业旅游成为旅游新潮流
宏济堂中医药文旅产业园宏济堂第二届阿胶节（张贾鹏 摄）
工业旅游在国外早已盛行，但对于国内，工业旅游所占旅游市场份额却很少。近年来，工业旅游作为新旅游业态，吸引了旅游业界和游客的广泛关注。去年12月20日，国家旅游局公布了全国首批10个国家工业旅游示范基地，其中张裕葡萄酒文化旅游区作为山东唯一单位以榜单第一位列入。目前山东省共有国家级工业旅游示范基地1家、工业旅游示范点39家、示范单位3家，省级工业旅游示范点337家，数量位居各省第一。
近日，山东省人民政府办公厅印发《关于加快推进工业旅游发展的意见》（以下简称《意见》），力争到2020年，全省工业旅游年接待游客达到4000万人次，工业旅游年收入达到35亿元，建成10个国家工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地和一批省级工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地等，推动工业旅游规模不断壮大，服务更加规范，品质效益显著增强。
构建工业旅游产品体系打造一批特色工业园
“这完全不是我印象中的工业园，走进宏济堂工业园区，就像是走进一个开放式的大公园，有山有水，一步一景，自然与人文景观相映成趣。”“走进宏济堂博物馆，了解了宏济堂的发展历程，见证济南本土旅游新业态的发展，这是非常有意义的事。”去年12月22日，济南工业旅游直通车走进百年制药集团宏济堂，很多市民看到宏济堂厂区均赞不绝口。据宏济堂制药集团工作人员介绍，宏济堂制药集团是济南市唯一现存的正常生产经营的百年企业，也是首批中华老字号，拥有多项非物质文化遗产。宏济堂中医药文化产业园开展工业旅游可以让游客充分体验中医药文化的独特魅力，是一次放松身心、体验游学、健康休闲的养生之旅。
山东青年政治学院旅游学院教授单铭磊表示，近些年，工业化的东西渐渐淡出人们的记忆，很多工业厂房、设备也慢慢淘汰。正因如此，工业旅游也将是下一个亮点，将这些再重新收集起来，将这些历史痕迹保留下来，重新唤回一些人对工业时代的记忆。
此次《意见》提出，鼓励支持百年老字号企业打造展示企业发展历程、传承企业发展文化的专题博物馆。支持行业龙头企业挖掘行业文化资源，汇集行业发展各个时期、各种工艺环节的重要历史资料，诠释行业文化，展示行业精神，打造行业博物馆。依托具有历史文化价值和品牌影响力的动态工业产品，打造一批体现时代记忆、展示文明成果、蕴含现代元素的活态博物馆。指导各类企业围绕工业设计、产品研发、加工制造等，建设展示主营业务和主打产品的企业博物馆。强化博物馆的科普教育功能，支持各类博物馆举办主题展览，组织学生、游客和市民参观学习。
同时还将发挥山东传统制造业优势，突出特色，规划建设一批黄金小镇、陶瓷小镇、纺织小镇、食品小镇、酿酒小镇等工业旅游小镇。推动高新技术产业集聚发展，培育一批生物制药、信息技术、海洋开发现代产业园区。推进电影小镇建设，提升电影小镇功能。围绕游艇、房车、木屋、小飞机、游乐设施等的研发制造，培育一批旅游装备小镇。鼓励支持具备条件的综合性工业旅游企业打造覆盖全产业链的工业旅游园区。
工业旅游注重互动体验性 助益企业品牌形象
对于企业来说，工业旅游最大限度地提高了企业品牌的影响力与传播力，游客亲身参与其中，互动体验，进一步了解企业。
“游客来了，第一印象便是用眼看整个酿造过程，然后用耳听我们讲企业文化，然后用嘴品酒、动手体验酿酒过程。”百脉泉酒业相关负责人介绍，百脉泉酒业整个过程参观下来，游客可加深对企业的认识了解。“在游客中心我们设有一个DIY区域，里面有各种基础酒，同时配有配方，游客可以亲自动手调制自己喜欢的酒型。”这位负责人说。“大家来到工厂参观体验，首先对产品有所认识，然后提高产品信任度。”青啤梦工厂负责人介绍，青啤梦工厂是济南市目前唯一收取门票的工业旅游示范点，游览线路合理、企业文化深度挖掘、体验环节趣味性高、旅游纪念品多。“在我们梦工厂里面品尝的啤酒，是从发酵罐里刚刚接出来最新鲜的啤酒，是外面品尝不到的。”这位负责人表示，青岛梦工厂为山东省四星级科普教育基地，学生在这里可以进一步了解看到啤酒是如何酿造出来的，同时还有很多与酒文化互动的小游戏。
工业旅游不以销售为目的，只为更好地宣传企业文化，提高品牌知名度，让游客对品牌有个更深的认识，目前超七成以上的游客在了解了企业文化和酿造过程、工艺后都会选择购买。参加过宏济堂工业旅游的济南旅游啄木鸟张新华认为，工业旅游有助于消费者了解企业实力、了解生产流程、了解产品品质，市民游客会在游览中增加对工业企业的认知度、认可度和信任度。
《意见》指出，鼓励具备条件的工业企业按照4A级以上景区标准进行景区化改造提升，新建工业企业搞好规划设计，合理划分观光区、体验区、展览区、购物区、游憩区等功能区域，满足游客参观、食宿、购物和休闲娱乐需求。加大对老字号企业厂区风貌、建筑风格、生产工艺等的保护，依托独特的建筑厂房、生产流程、设施设备、生产工艺、企业风貌等资源开发观光项目。吸引广大游客参观游览，实现经济效益和社会效益双赢。
广州海森旅游策划设计有限公司是海森文旅科技集团核心企业，与海森文旅科技集团旗下其他企业共同构成了度假旅游项目策划规划→设计建造→经营管理全程服务链条，服务了以恒大地产集团、北京首旅集团、横店集团、中铁集团、港中旅集团、宋城集团为代表的国内一大批顶尖的旅游投资企业，打造了以恒大海花岛、青岛海泉湾度假城、香江健康山谷为代表的国内一大批顶尖的度假旅游精品项目。了解更多关于专业旅游策划公司、旅游规划咨询公司、旅游规划开发公司、知名旅游规划公司、有名的旅游规划公司、景区规划公司——海森文旅的相关信息请搜索：www.haisan.cn。
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