新型城镇化与旅游房地产开发第3页
旅游与地产的联姻，是市场必然的选择，也是相互促进互补互助的良性架构，为房地产业和旅游业提供了一个广阔良好的平台。旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。本篇章将在分析旅游房地产创新与新型城镇化关系的基础上，提出新型城镇化建设中旅游房地产开发的四种形式，并详细解读旅游房地产的八大产品。
(《旅游引导的产业集群化与新型城镇化研究报告》纲要，已于2013年1月4日，在中国旅游报第3版刊载；本文属于部分报告摘要，已于2013年1月7日，在第24版刊载，欢迎阅读。更多研究成果，敬请持续关注。）
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旅游房地产，顾名思义，即“旅游+房地产”，两个“黄金产业”相互交叉，互相渗透，以旅游资源为依托，以休闲度假为目的进行房地产开发和营销，从而形成一种新型的产业模式。
泛旅游与泛地产开发中已经形成的各种较为成熟的技术、手法可以交叉运用，形成旅游房地产开发的强烈特色，主要体现在资源、产品、景观建筑、要素设施、游憩方式、公共空间环境等方面，如下图。
可提炼出旅游房地产开发的组成要素：
（1）良好的可进入性，便捷的交通与地理位置，是旅游房地产开发的前提；
（2）具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游房地产开发增加筹码，也是旅游房地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件；
（3）基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求，因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。
（4）融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观、绿化环境，具有游憩化、人性化的公共空间环境，促进旅游房地产向更加成熟、完善的方向发展。
（5）此外，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游房地产不可缺少的组成要素。
新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的宜居之所。
旅游房地产的开发，可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。另外，旅游休闲综合体与城乡互动发展，对于承载城市文化，凸显城市性格，打造城市标志，塑造城市形象，推广城市品牌，形成创新的城市化模式，具有重要的引擎作用。#p#分页标题#e#
旅游房地产开发商在城镇化建设中所发挥的作用，可以体现在以下四个层面:第一、旅游城镇化中土地开发，包括各类旅游休闲项目及城镇化项目的土地一级开发；第二、旅游公共设施建设；第三、旅游休闲项目建设；第四、旅游房地产产品开发。
这四个层面与旅游引导的新型城镇化之间的关系：
1）旅游房地产土地开发：属于土地一级开发，或者企业参与时为土地一级半市场开发的概念；包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，是旅游引导的新型城镇化的基础；
2）旅游公共设施建设：是旅游产业发展的基础建设，包括游客中心、旅游专项交通、旅游景观、旅游环境整治、资源保护等等，由此形成旅游产业发展的基础，同时形成房地产开发的基础，更系统来要求，就是旅游城镇化开发的基础，是旅游引导的新型城镇化建设最重要的内容之一；
3）旅游休闲项目建设：这是旅游休闲度假产品开发的主体，是与房地产相配套的，形成区域吸引核，形成旅游休闲度假环境、休闲内容及接待能力的基础；
4）旅游房地产产品开发：作为销售加持有的房地产产品，既有经营型商业地产项目，又有销售型商业或居住产品，其产品模式已经非常多样化。旅游房地产不同于住宅地产和城市商业地产，他们直接就是旅游城镇化的核心内容。
旅游房地产产品即与旅游相关的房地产产品，包括旅游项目和旅游房地产项目，如：休闲商业产品开发，涉及旅游休闲、旅游购物、旅游餐饮、文化娱乐等项目；旅游酒店产品开发，本身涉及到旅游接待、休闲体验等项目；各种庄园的开发，也涉及到旅游的经营和配套接待；度假产品开发，又往往直接和城镇化的发展相结合。通过旅游房地产产品开发，会形成休闲商业街区、度假区、庄园、酒店、养老社区、新农村社区等，这些都构成了旅游带动新型城镇化落地的支撑型内容。
因此，旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动性作用。
所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。#p#分页标题#e#
旅游房地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别，而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。
旅游城镇化中的一级土地开发，涉及到很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区，一级开发往往成本很高，风险较大。但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。非城市中心的土地，做旅游房地产开发，特别是偏远区域，环境好旅游资源好地价很低，如果大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游房地产开发的关键。10万以内成本的土地，能否通过旅游开发提升到100万？或100万左右的土地，能否通过旅游开发提升到500万？这是旅游房地产最大的难题，也是最大的魅力。
旅游房地产商参与的土地一级开发，与城市土地开发不同，不仅仅要进行征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，将“生地”成为“熟地”，还要形成真正的旅游产业，带来人气。因为旅游房地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。只有形成人气，才有可能形成商气、才进一步可以发展出多样化的居住，最终带动城镇化的发展。
我们的结论是：旅游城镇化中的土地一级开发，是与旅游产业的发展紧密结合在一起的，旅游产业的价值，决定了土地的价值。因此，建议旅游房地产商在进行土地一级开发时，必须结合旅游产品与旅游房地产二级市场开发，只有这样才能真正获取一级市场的利润。
当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。
以BT模式为主导，通过与政府合作模式，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且可能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统；其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难，通过BT或者通过政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。#p#分页标题#e#
BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。这种模式在地方政府主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，体现出“双赢”或“多赢”的优势。
旅游房地产产品开发，不同于一般商业房地产或住宅房地产产品，其与旅游产品的结合非常紧密。因此，我们一般把旅游房地产产品开发，纳入区域综合开发的结构之中，深度设计，形成五大类运营模式不同的产品：自持型经营产品、出租型商业房地产产品、销售型商业房地产产品、销售回租型商业或住宅产品、销售型住宅产品。
面向新型城镇化的旅游房地产开发，必须有区域综合开发的理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的房地产产品。
我们运用泛旅游房地产的架构，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：
（一）休闲商业房地产产品开发
休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。
伴随着国民经济的提高和休闲商业房地产的蓬勃发展，休闲商业房地产对城镇化发展的带动作用也日益凸显。一是对城市商业的影响，表现在优化城市商业格局，形成新的零售商业网点空间格局，加速零售商业空间优化组合以及优化城市商业环境；二是对城市休闲娱乐的影响，可以充实市区休闲娱乐的内容，引导人们新的休闲娱乐需求；三是对城市地域空间的影响，有利于加快新城区的发展，促进旧城区的改造，形成新的城市功能区；四是可以改造城市空间，优化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增强城市吸引力；五是有助于提升城市土地开发价值，可以扩大政府税基，提高社会公共福利水平。
1、城市休闲商业地产
城市休闲商业地产以追求现代时尚潮流文化为主，功能齐全，区位优越，交通便利，且形式多样，典型代表有重庆南滨路，北京王府井等。其开发类型主要有以下几种：#p#分页标题#e#
（1）特色商业休闲街区
特色商业街区是都市休闲的核心产品，商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式。对政府和开发商来说，都有很大的操作空间，可以有效的实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有着强烈的吸引力，是都市休闲产业发展实现突破的特色抓手。有现代综合型商业步行街区、民俗特色休闲街区、滨水休闲街区、酒吧休闲街区、餐饮休闲街区等多种形态。这类街区在开发中，应以文化的打造为着力点，以景区化为打造手段，以休闲化为活力激发的催化剂。
（2）大型购物中心（SHOPPINGMALL）
大型和超大型购物中心主要有城市中心型和城市周边型两种形态，它们都具有规模化、一站式、集约化等特点。一般来说，SHOPPINGMALL集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆、电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施；此外，SHOPPINGMALL还提供一般百货店无法提供的长廊、广场、庭院等景观型购物体验。
（3）游憩商业区（RBD）
RBD是国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲商业区，成为现代都市新亮点。特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，作为城市休闲中的核心项目，已经成为大型城市的必需功能结构。
2、旅游区休闲商业地产
旅游区休闲商业地产具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨沟边边街等。依据旅游区商业地产在旅游区中的地理位置和旅游与购物的功能布局，分为位于旅游区内的旅游休闲商业区（旅游景点商业地产）和位于旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区。
旅游区内的旅游休闲商业地产，与旅游区的自然、人文景观融为一体，以云南丽江的四方街、广西桂林的阳朔西街和上海豫园商城为典型代表。旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区，可分为两种类型，一类是在旅游区主要交通出入口，自发形成一个为旅游活动服务的设施集中区，如南京夫子庙由食肆、文具店、书画轩等组成的购物街区；一类是在大型自然人文景观周边，利用自然人文景观的文化特色开发与之相应的休闲商业街区，如成都的锦里等。
（二）休闲居住（第二居所）房地产产品开发
休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。
此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。#p#分页标题#e#
休闲居住地产对新型城镇化发展的影响作用，主要反映在创新城市发展模式，创新城市生活方式和加快城镇化进程等方面。具体而言，一是可以改变目前城市 “摊大饼”式的扩张和“卫星城”式的发展模式，为城市发展开创新的模式；二是休闲居住地产为城市居住者创造了一种新的生活方式，酒店、办公、公园、购物、休闲娱乐、居住等多种建筑功能元素融于统一的规模化社区中，提倡高尚多元的文化品位，商业配套和生活服务功能彰显休闲元素，体现出全新的“在休闲中工作、在工作中休闲”的生活方式；三是休闲居住房地产的发展推动了农村新村和社区建设，促进了城乡经济的融合程度，对新型城镇化的进程起到了重要的推动和促进作用。同时，依靠挖掘文化资源、创造休闲生活的高品质物业，休闲居住房地产还有利于城镇化进程中地域文化的传承和发扬。
（三）度假居住（第三居所）房地产产品开发
度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。
在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：
1、滨海度假地产
世界休闲地产发轫于海滨，海滨休闲地产是发展时间最久、产业最成熟、开发规模最大的一种休闲地产类别。海是最好也是最稀缺的自然资源，因此海滨休闲地产是相对高端的休闲地产类型。
2、防寒避暑地产
防寒避暑地产是依托其特有的气候资源，以避暑度假或防寒度假为目的的房地产开发模式。为了迎合消费者多元化、个性化的需求，防寒避暑地产中往往会融入休闲、养老、养生等元素。这类地产具有明显的季节性及地域性，怎样通过分时度假理念的融入，来激活淡季的地产运营，是这类地产开发的关键。
3、运动度假地产
以高尔夫和滑雪为代表的运动类度假地产，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，能够有力提升整个度假村的整体吸引力，并提高综合收益。
4、康疗养生地产
温泉以其康复疗养与休闲养生的双重特性，对度假地产的开发具有突出的作用。以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。
养生地产是以生态环境良好的区域为依托，满足消费者追求延年益寿、强身健体、修复保健以及养生文化体验而提供的各种类型的地产。它一般远离大城市，多建在环境良好的山水、森林、滨湖等生态景区，配以医疗、交通、教育、康体娱乐等相关设施。随着休闲养生需求迅猛发展，养生地产逐渐成为了旅游地产发展的一种趋势。#p#分页标题#e#
（四）酒店房地产产品开发
度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。
度假酒店单元，销售回租模式的运用，保证了业主持有产权，可以每年消费一定时段，同时享受经营收益。
度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，个人可以进行出租。因此具备经营性质，也是比较受欢迎的产品。
度假会所，是以机构为销售对象的度假商业地产产品。会所比一般别墅大，处于酒店管理之内，对于中国及其庞大的国有、股份、私营机构而言，是一种商业物业，又是机构进行商务接待和会议公务的场所。最大的优点在于，会所可以由酒店托管经营。机构集可以享用会所，又可以获取经营收益，还能够资产保值增值，并可用于资产抵押或运作。会所地产正在成为中国旅游地产中最有吸引力的产品。
（五）养老居住地产产品开发
养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。
养老居住地产产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。而一个成功的养老居住地产项目，除了满足基本的居住功能，即提供公寓、套房等产品外，还需要满足生活服务功能、文化娱乐功能、医疗护理功能、商业功能等等，向老年人提供公园、健身区、棋牌室、医疗室、紧急呼叫、日常护理、超市、洗衣理发服务等等配套产品。
（六）文化创意房地产产品开发
文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。
综合来看，文化创意房地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。
文化创意产业园是一系列与文化关联的产业集聚后形成的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集文创生产、服务、商贸、居住为一体的多功能园区。园区内形成了一个包括生产――发行――消费产供销一体的文化产业链。#p#分页标题#e#
艺术集聚区是一个创意产业聚集地，聚集的是一批优秀的创意人才以及产业。它在区域社会发展中，不仅仅表现为经济的带动核，更是现代人的文化生活和现代理念的传播中心。它为城市带来的是人气的聚集与城市软实力的提升。比如北京的798、上海苏州河畔的莫干山路艺术集中地。
（七）庄园房地产产品开发
生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。
作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。
综合多年的经验，认为根据打造主题的不同，农庄主要有以下几种开发类型：
（1）特色农业农庄：定位景观农业体验、创意农业休闲等，开发农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动；
（2）科普教育农庄：兼顾生产、科技示范与科普教育功能，在农业科研基地的基础上建设、利用科研设施作景点、融入现代审美观的特色型发展模式；
（3）风水养生文化农庄：充分结合地形地貌，导入风水养生理念，结合风水艺术景观来构建风水农庄；而生态养生则是利用项目地特有的养生资源，推出一系列特色养生度假发展模式；
（4）商务会都农庄：以优美田园风光为依托，利用优质的生态环境建立特色主题，建设商务套房、会议室等商务必要设施，围绕商务活动、集会、团体性接待形成对应的配套服务项目如康体、康疗、歌舞宴等；
（5）果酒庄园：以酒文化为主线，带动各类特色果品的种植、采摘和体验，同时形成各类不同类型的酒庄、酒窖、酒文化博览馆等；
（6）体育公园型庄园：融入现代体育运动与康体度假，打造体育花园与康复社区为主题的休闲农庄；
（7）低碳环保庄园：通过一批具有示范意义和推广价值的绿色生态建筑、节能环保建筑及其他新能源产品，形成体现未来生活的未来主题农庄。
（八）新农村社区旅游房地产产品开发
随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游房地产开发的能力。
“乡村民居”：一般为农民的生活生产资料，具备接待功能即“农家乐”，如果是较大景区周边的农家，其盈利效益非常可观；间接转让的乡村民居，具有生活与经营双重功能。#p#分页标题#e#
新农村社区旅游商业地产，是旅游新农村社区中经营性的休闲商业地产，可以结合新农村旅游发展，形成餐饮街区、娱乐街区、民俗工坊街区等，在新农村社区城镇化中，这类产品比例会逐步增多。
“研究报告”系列成果，请继续阅读：
报告纲要：旅游引导的产业集群化及新型城镇化模式研究
报告摘要一：旅游是区域综合发展的重要新型动力
报告摘要二：泛旅游产业整合与产业集群化发展模式
报告摘要三：旅游引导的新型城镇化模式研究
报告节选一：旅游综合体--新型城镇化的创新模式
报告节选二：旅游产业导向的新型农村社区研究
报告节选三：城市旅游化推进新型城镇化发展
报告节选四：泛旅游产业整合发展
报告节选五：旅游业态模式探索
报告节选六：旅游小城镇--小城镇的特色化发展之路
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