休闲商业综合体创新设计――江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计第2页
具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。
休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
项目背景
海洋经济时代的到来
盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。城市定位为江苏沿海中心城市、新兴工业城市、海洋经济服务基地。2007年8月，《江苏省沿海开发总体规划》闪亮出台：江苏将利用10年时间，完成固定资产投资3万亿元。依托沿海大港建设，打造以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带，加速形成新型工业化基地和现代农业基地。连云港、盐城、南通三大港群串起江苏千里“黄金海岸”。
综合盐城宏观经济发展现状及城市发展机遇的简要分析，我们认识到盐城未来发展的巨大潜力，特别是最近刚通过的《江苏沿海地区发展规划》必将成为江苏乃至中国吹响迈入海洋时代、跨入新经济时代的号角。对于江苏沿海地区，特别是拥有江苏最长海岸线的盐城来讲，海洋经济时代已经到来，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极，它必将成为盐城城市发展最为重要的发展方向。全市的各行各业都将在政府的指引下、“海洋经济”发展的大趋势下，携手促进盐城经济发展。
盐城休闲商业现状
通过对盐城旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析，我们发现盐城商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏，“文化消费”需求凸显，商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位，南部形成城市副中心等几个特点；商业地产存在开发节奏快、供需不平衡，区域结构差异大、业态结构不合理，次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。 #p#分页标题#e#
项目评价
项目地位于城市西南门户，新城南中央区域未来行政、教育、商业等“5大功能中心”之中，其政治、经济、商业价值不言而喻；周边品质大盘围绕，受城市建设南移因素的影响，区域购房热潮势不可挡，且吸进了大批区域外的购房人群；区域已经发展成为新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消费占优势；新区未来具备相当的消化能力，发展前景看好。
三横（世纪大道、鹿鸣路、青年中路）三纵（西环路、盐马路、解放南路）形成田字形路网，项目处于世纪大道与西环路的交汇处，辅之离其均不过数里之距的宁盐、盐徐、沿海高速的入口，形成四通八达的立体交通路枢纽；地块规整内有天然河道且，具备成为城市节点及城市展示面的基本条件。
区域内众多规模化商业易导致同质化竞争，同时市区商业与亭湖商业区分流新区大部分购物客流，本项目要成功，必须挽回这些群体，一定要跳出区域局限,避免同质化竞争；同时扩大项目辐射能力，成为盐城商业新的增长极。
通过对项目的SWOT分析，新区版块商业市场承受风险压力较大，对于本项目而言，必须面对市场机会与威胁，区域综合商业的匮乏及配套服务的缺失为本项目提供了较大的发展空间。我们认为只要通过科学的市场定合理的规划布局，使项目优势互补，扬长避短，并制定有效的营销传播策略建立差异化的市场及品牌形象，迅速建立项目认同感，打动目标客户，促成招商，必将确保项目顺利发展。
从项目整体考虑，本项目是《江苏沿海地区发展规划》“黄金海岸”这个美丽港湾中的一叶轻舟，一艘越大洋驶来的机遇之舟；是东西海洋文明交融的文化之舟；是承载着盐城迈向海洋时代的远航之舟；是代表着盐城未来的希翼之舟；是带动盐城未来创新生活之舟。
从商业本身方面考虑，本项目应该充分利用所处地段的优势，最大限度地获取较高的回报，这是项目定位的方向所在，为此，我们建议将本项目规划为景观特色性强、经营主题新颖、文化氛围浓郁的主题街区，并采用灵活多变的经营模式，使商家在激烈的竞争中求生存。综合他们的需要定位新的购物场所应该是以下感觉：时尚的购物感觉， 休闲的购物环境；合理的商场布局，舒适的商场通道；齐全的消费品种，灵活变通的商品档次；综合餐饮，娱乐及购物的便利，具名气的商场；代表政府重点发展“海上盐城”的城市形象，具有强烈认同感和归属感的文化休闲购物环境。 #p#分页标题#e#
以海洋文化主题构筑“金色港湾”
如前所述，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极。“海洋的魅力”便更应当充分的在城市各行各业中展示出来，通过丰富多彩的“海洋符号”打造出更加形象的“海上苏东”、“海上盐城”。由此我们将海洋主题引入本项目，将海洋的魅力通过整体建筑风格、景观设计及相关业态设置等方面来打造项目，形成项目自身的亮点，在形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在盐城市民面前。
主题形象：“金色港湾” ――海洋文化休闲购物区
金色港湾的整体表现手法之所以引入海洋元素、地中海风情，主要考虑到以下几个方面：
・金色寓意着财富，寓意着活力，寓意着吉祥，寓意着尊贵；港湾代表着海洋寓意着祥和，寓意着浪漫，寓意着欢乐。
・在众多的海洋文化研究成果中，海洋文化是开放、拓展、交流、兼容的一种文化个性，它符合本项目现代、时尚、包容的开发主题思路。
・海洋文化是世界性的文化现象，有的认为：海洋文化是人类文明的源头之一，是人类拥有和创造的物质和精神文明的重要组成部分。西方学者认为：古希腊及地中海的文化就是典型的海洋文化，是西方文化的源头。
・盐城市与美国圣地亚哥是友好市郡关系，本项目采用地中海风格作为设计的主体风格，还可以让盐城市民在本项目中仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亚哥之中，增加盐城市民对友好城市的了解。
“金色港湾”项目的设计，首先要在建筑外部形态、文化内涵表现上区别与一般传统商业的建筑设计，我们在建筑设计中融入地中海风情及海洋文化主题，使建筑本身具有鲜活的生命力。其次在商业业态定位方面我们应当通过新型业态的配置培养出盐城老、中、轻、儿新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
设计要素及手法
依照本项目的形象定位，项目的整体表现将引入地中海风情及海洋元素，即，以海洋代表元素――水、船、港；以西方学者普遍认为的：古希腊及地中海的文化就是典型的海洋文化，来塑造项目的整体建筑风格及景观表现。#p#分页标题#e#
项目内所有街道（紫色区域）均由商业建筑围合而成，属项目内街，我们建议将其作为整个项目内的步行街形式来打造，使之与商业建筑本身形成商气、人流的优势互补。针对步行街的休闲性、景观性、游乐性这几个方面重点打造，突出步行街的旅游功能，塑造本项目的独特吸引力。
金帆公寓作为本项目商业的辅助部分，采用船帆造型，既整体呼应项目的海洋主题，又寓意着盐城经济在国务院最近通过的《江苏沿海地区发展规划》中扬帆起航。
景观设计：着力营造圣地亚哥式景观
项目的景观设计始终贯彻自然、生态、人文、舒适的完美结合，以美国加州圣地亚哥自然为蓝本，把现代都市休闲居住、休闲购物融入到灵性的景观中，重新诠释现代人对休闲文化的理解。
突出生态为主线（一河一湖一水街），营造丰富的水景空间，创造出一条热带雨林、一片湖面、一条水街来作为自然景观的延续和发展。
突出植物为辅线，通过丰富的热带、温带植物变化营造景观氛围。朴素、亲切而生态更适宜人的居住、休闲、购物。在整体上景观设计更加注重景观和生态综合效应。
项目商业定位和业态规划
商业市场定位：盐城第一座国际化充满活力的时尚商业城
由于项目处于西环路与世纪大道交汇点，周边多为建材类专业市场，大型综合类商场目前仍西南片区的商业空白点。本项目商业市场定位应配合盐城整体发展规划，在现有掌握区域现有商业经营得点的基础上，推动新兴商业主题、模式的开创，与当前市场形成差异化，并最终确定其在西南片区、盐城市区商业街的重要地位。其宗旨在于通过全新的业态组合，主力商铺的引入，创新的室内及商业规划设计，新颖的体验式消费以及国际化时尚的消费引导，为消费者带来全新的购物体验，是国际化、多元化、休闲化、娱乐化、时尚化、年轻化，洋溢着朝气与欢乐的购物乐园，是“盐城第一座国际化充满活力的时尚商业城”。
功能定位：盐城“西南门户”――一站式海洋风情商业休闲广场
金色港湾是一个“集购物、休闲、餐饮、娱乐、儿童游乐为一体，多种经营业态并存，洋溢着浓郁地中海风情的海洋文化购物天地”。 #p#分页标题#e#
本项目是一个多业态的城市综合体，其特色是将文化、购物、游乐甚至于旅游结合起来，将旅游、游乐、休闲与购物联结在一起，构成一个全新的消费模式，无论从建筑形态还是业态配置，都不雷同于市内现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费蛋糕上争夺份额；另一方面，可体现本项目自身特色，增强项目的市场竞争力。
本项目将打造成为代表21世纪盐城新商业形象，可与北京的大悦城、蓝色港湾、上海的来福士相媲美的标志性新形态商业中心。
商业业态规划设计
此外，我们还对项目进行了商业规划设计：提出了商业规划目标（整合时尚业态资源，混合功能布局相互促进的特点进行规化，中庭环绕动线突破购物死角，打破传统购物中心的布局平面化、消费者认同单一化的状况），业态组合体验规划（时尚都市体验+儿童游乐体验+休闲娱乐体验+美食文化体验），内、外部动线的规划设计等。
项目总结及发展目标
通过以上分析，我们认为：本项目应该打造成为盐城的商业文化名片和城市文化名片、商业精英和知名商户的标志和名片、盐城地标性商业街区、以及盐城主题商业时代投资者的首选物业，从而开启盐城商业投资新时代。
此外，本项目作为开发商从盐城西南区投资建设项目的其中一个部分，应注重项目开发的整体利益，在充分达成商业项目自身的开发利润前提下，应最大化的提升商业项目自身品质，形成品牌。通过拉动项目地甚至周边区域地段的投资价值，进而提升本项目住宅部分的价值，提高本次项目开发的总体利润水平，打响开发商的企业品牌，为今后的项目开发奠定良好的基础。
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