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1、泛化休闲化
休闲是指人们从工作和生活的压力中解放出来，在闲暇时间依据自身意愿从事各种非报酬性的自由活动，城市商业街休闲化发展就是为了满足人们从事各种自由活动的需求而产生的。休闲化是将商业街功能由简单的购物打造为融观光、消费、娱乐、休闲等多功能于一体的泛休闲化商业街，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。
2、景区化
景区化是指将整个街区看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对商业街进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排、旅游景观设计等等，使其符合旅游规律，服务规律，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。
3、从休闲化到景区化的升级
我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级：第一次是从普通经营性商业街到泛休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。随着城市经济的发展及人们娱乐消费需求的提高，商业街将进入在休闲化基础上的景区化升级阶段，这是在大众休闲基础上的第二次升级。采用景区化打造手法，能提升打造的水平，进而提升城市商业街的价值，因此，景区化成为当前商业街发展的重要趋势，也是新阶段打造城市新名片的有效途径。
二、城市商业街的景区化发展
1、城市商业街类型
依据多年的规划经验和研究成果，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。
（1）传统商业街
传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，一般具有深厚的文化底蕴，作为旧城区的重要组成部分，往往具有复杂的社会与经济结构，并作为城市传统文化的载体，反映了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。我国许多城市传统的商业街都是名声在外的百年老街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的建筑风格和历史文化积淀，如北京的王府井、上海的南京路、青岛的中山路、广州的上下九、天津的和平路、苏州的观前街等。#p#分页标题#e#
（2）文化特色街
文化特色街，是街区在形式上的进一步拓展和内涵上的进一步延伸，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和品味，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对于城市经济社会发展和提高城市的宜居度、知名度、美誉度具有重要意义。比如成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。
（3）专业商业街
专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素，有利于节省商铺经营者的市场成本，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装饰布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村――“中国第一个婚礼主题街区”，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等；同时，由于经营位置及商品类型一目了然，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。
（4）旅游休闲街
旅游休闲街主要是以休闲产业本身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可以为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。
2、城市商业街与旅游
按照以上的分类，由于不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过分析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关系密切，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业复兴都有重要的作用。
（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。
特色商业街的出现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品本来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，能够提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，单独光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府井大街更是早已成为来京游客的“必逛景点”。
（2）改造升级特色商业街，可以提升城市吸引力，打造城市个性化符号。
“浓浓的老北京味，深深的新北京情”，经过修缮改造的北京市的南锣鼓巷、南新仓、烟袋斜街、红桥市场、世贸天阶、秀水街以及观音堂画廊街、北京古玩城、潘家园旧货市场等9条特色商业街，留存了古都风貌、再现了北京风情，成为了北京新的个性化符号，为北京市民和奥运期间的来京国内外游客提供全新的商业感受。 #p#分页标题#e#
（3）商业街的提升改造是商业复兴的一种有效手段。
商业街的景区化提升改造可以丰富一日游线路，增加城市旅游产品。目前我国商业发展正处于传统商业向现代商业的转变，发展或提升改造特色商业街可以促进城市或街区的商业复兴，带动商业的兴旺发展。
如北京前门大街是以传统文化和现代生活、时尚紧密结合的特色商业街，经过改造修缮后，成为助力“北京一日游”的又一条北京特色商业街，这之前，王府井大街、秀水街、红桥市场、雅秀市场及什刹海酒吧街等特色商业街，也都是“北京一日游”线路重点推介的景点，旅游的介入使得原来商业街业态有所调整，会带来更多经济效益和社会效益。在北京特色商业街尤其是文化特色街的改造过程中，一定要注意如何在京味文化与现代商业之间保持平衡，这将成为商业复兴的关键。因此，在商业街提升发展过程中应注重旅游规划、策划的作用，只有在真正了解当地的文脉特色和游客需求特征等的基础上，用专业手法进行设计，才能创造性的打造出符合当地消费需求及城市特色的商业街
3、我国城市商业街发展现状
随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，出现了一城一街，甚至一城多街的现象，形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式，且各地政府也在加紧商业街建设的步伐。
但随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整商业业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。
到目前为止，我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A旅游景区，如：天津古文化街旅游商贸区2007年已被国家旅游局评为“国家5A级旅游景区”，这是全国首批66家5A级旅游景区中，唯一一家开放商业街形式的旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区2007被国家旅游局正式评定为“国家4A级景区”，成为全国首个获得4A级景区称号的商业街区。
此外，还有部分商业街从景区化提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的成效，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试，推进了夫子庙商业业态的调整提升，促进了夫子庙景区的进一步繁荣，改善了景区的整体经营环境，增加了景区吸引力。#p#分页标题#e#
（详细的案例研究请点击进入 城市商业街景区化发展案例 ）
4、城市商业街景区化发展小结
从以上对我国商业街发展现状及景区化趋势和探索的分析可以得出，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新的发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能够满足消费者购物、休闲、娱乐等的需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入商业街经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气，我国部分著名商业街进行的景区化提升取得了很大的成效。景区商业街以其独特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多著名商业街将融入到景区商业街的行列中。
三、申请创建A级景区的标准、流程、规范
1、A级景区等级划分
《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）规定，我国旅游景区质量等级划分为五级，从高到低依次为5A、4A、3A、2A、1A级旅游景区。
2、A级景区评定标准
按照国家旅游局令第23号《旅游景区质量等级评定管理办法》第二条，旅游景区质量等级评定工作依据中国人民共和国国家标准《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）及国家旅游局颁布的《旅游景区质量等级评定与划分》国家标准评定细则进行。
景区的评定标准从旅游交通、游览、旅游安全、卫生、邮电服务、旅游购物、经营管理、资源与环境的保护、旅游资源的吸引力、市场吸引力、游客量和游客抽样调查满意率等方面对各级旅游景区应该达到的要求进行了详细的规定。所涉及方面全面，从系统的角度对各级景区提出了综合的要求。
与此相对应的评分细则也非常详尽和量化，对细节也很重视。评分分为服务质量与环境质量、景观质量和游客意见三个部分，各级景区必须同时满足这三个部分所规定的分值。这种评分方式以资源景观为基础，注重环境质量和服务质量，同时兼顾了游客的切实感受。这正和提出的“城市商业街进入景区化升级的新阶段”相适应。城市商业街的升级，经过了由购物为主要功能的传统商业街向泛休闲化商业街转变的时代，目前正在呈现出景区化的趋势，到访商业街的顾客，不仅注重和享受商业街的购物、休闲娱乐等过程，同时也非常在乎商业街的景观，对服务和环境质量等的要求都提高了。
从《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）和国家旅游局颁布的《旅游景区质量等级评定与划分》国家标准评定细则，我们可以发现各级景区建设的标准差异：在景区分级体系中，3A级景区属于基本层次,具备了比较完整的为游客提供游览及相关服务的基本功能，是省级的；4A级景区是提升层次，更注重游客的感受，比3A级的特色更加突出、更注重其景观性和功能性，是国家级的；5A级景区则是升华层次，强化以人为本的服务宗旨，在4A景区的基础上，从细节方面、景区的文化性和特色性方面做了更高的要求，还突出了以人为本的原则，是世界级的。#p#分页标题#e#
3、A级景区评审模式
成立全国、省级旅游景区质量评定委员会两个层次的非常任机构，负责评定工作安排、指挥、统筹和组织。形成两个层次工作推进的构架。国家级把握整个标准的解说、细化的指标体系及整个评定工作的组织安排，同时负责4A、5A的评定；省级负责1A、2A、3A的评定及4A、5A的推荐。
国家旅游局令第23号《旅游景区质量等级评定管理办法》第八条规定：
3A级、2A级、1A级旅游景区由全国旅游景区质量等级评定委员会委托各省级旅游景区质量等级评定委员会负责评定。省级旅游景区质量等级评定委员会可以向条件成熟的地市级旅游景区质量等级评定机构再行委托。
4A级旅游景区由省级旅游景区质量等级评定委员会推荐，全国旅游景区质量等级评定委员会组织评定。
5A级旅游景区从4A级旅游景区中产生。被公告为4A级旅游景区一年以上的方可申报5A级旅游景区。5A级旅游景区由省级旅游景区质量等级评定委员会推荐，全国旅游景区质量等级评定委员会组织评定。
4、A级景区评级流程
－创建计划
－自检
－申请
－省级审核通过，推荐到国家
－现场评审小组评定
－审批
－公告
5、A级景区质量等级要素和创建要求
景区质量的等级要素及创建要求，主要包括原生资源要素、市场吸引力要素、规划要素、设计要素、管理要素等五个方面。
（1）原生资源要素
主要是对资源基础评价和对资源的提升与包装；
（2）市场吸引力要素
着重打造具有最大看点、最大卖点的独特性吸引物，做好各类游憩方式、不同旅游产品，以及收入模式、营销方式、管理运作等方面的策划。
（3）规划要素
基于场地条件、资源基础、国家标准等，对区域交通与区内交通、卫生设施、环境保护与污染整治、安全保障、游览线路、功能布局、综合管网、邮政电信、咨询服务系统、购物设置等进行系统的规划和设计，必须具有严格的科学性。
（4）设计要素
主要包括标志性建筑、游客中心、厕所、接待服务场所等建筑设计；绿地系统、林相、小品、灯光等景观设计；器械游乐、设施游乐、水游乐等游乐设施设计；LOGO、路牌、导游图、全景图、标识系统、引导系统、解说系统、景观说明系统、咨询系统等形象导引及标识导览系统设计。
旅游景观设计应该突出其主题化、情境化、游乐化、生态化、动感艺术化。
（5）管理要素
1、城市商业街景区化升级建议和实施计划#p#分页标题#e#
完成一条商业街的景区化升级，首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。
通过创建A级景区，可以实现城市商业街的转型升级，达到提高商业街区的服务质量，提升商业街区核心吸引力，实现市场营销大幅度推广和游客量的大幅增长，实现商业街区的经济效益、环境效益和社会效益。建议城市商业街以转型升级为指导方向，以创建A级景区为目标，及早启动创建工作。学习质量评定办法，制定创A的创建计划，围绕创建计划做出策划规划设计和咨询服务的方案。如：超大城市的传统商业街区、文化特色街区可以打造提升为5A景区，超大城市的一般特色街区和大城市文化特色商业街区及依托于4A级景区的休闲旅游商业街区可以打造提升为4A景区，中小城市的传统、文化特色商业街区通过景区化提升改造为3A景区，中小城市的一般特色街区可以创建1A、2A级景区为目标进行景区化升级改造。
在文化特色街、旅游休闲街等商业街区的策划、规划、设计、投资运营及提升等方面积累了丰富的实战经验，已成功完成寿阳仿古商业街、桂林接力数码动漫中心动漫水街、重庆万盛黑山老街、红苗水街、鄯善楼兰古村休闲街等相关项目。其中《盐镇水街“海盐”文化景观设计》项目，就是在借鉴相关经验基础上、采用景区化打造商业街的一次全新尝试。盐镇水街以海盐文化为主题，以串场河为基本载体和主体脉络，以民俗画卷情境体验为基本模式，有机融合海盐的生产、运输、经营、盐民生活、盐商等海盐文化的各个方面，突出若干核心景观和游憩节点，完善游憩方式，而形成的一个完整的，融景观、文化体验、休闲于一体的景区化商业街，以此打造中国盐文化第一街，提升了整个街区的经营价值和核心吸引力。
（详细的案例研究请点击进入 城市商业街景区化发展案例 ）
2、城市商业街的旅游规划
城市商业街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。
在规划依据方面，首先规划应服从城市功能分区、延续历史文脉，体现出地方文化特色，在有关城市规划及各部门相关规划指导下进行，同时符合城市总体规划、旅游业发展总体规划等的要求。其次规划应遵守或参照国家旅游局《旅游规划通则》，以及国家、省有关城市规划、园林景观、道路交通规划设计等技术规范。#p#分页标题#e#
具体规划内容：
（1）根据商业街的发展的历史和现状，围绕商业街旅游、休闲、购物、娱乐等基本功能，创建商业街的主题休闲项目的引入，并依照创建A级景区的标准要求，进行商业街总体规划的编制，提出初步创建方案。
（2）按照已确定的商业街的主题及发展方向，围绕方便游客购物和休闲游览的宗旨，引入休闲项目，对商业街现有业态进行规划调整，打造核心吸引力。
（3）对商业街内的基础设施、交通道路、旅游资源等提出综合安排和合理利用方案。参照A级旅游景区质量等级评定标准，精心梳理，补短补缺，加快街区配套设施建设和商业街旅游功能的完善，包括游客中心选址、交通路线、停车场、公共厕所等配套设施的建设和完善。
3、城市商业街景区化升级的难点与要点
（1）主题、核心吸引力及休闲项目的引入
主题和核心吸引力的策划，是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是人们认识这条商业街的开始，也是这条商业街所给人的总体印象。景区化升级后的商业街是将成为以旅游、休闲为主要目的旅游景区，因此一些休闲类的项目的引入便成为商业街实现旅游功能的主要载体，使人们可以充分感受到观光、游览的乐趣，购物不再是人们前来的主要目的。而它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且结合引入新的休闲旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。
（2）旅游综合服务系统
完善的旅游综合服务系统，是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等，使游客轻松、安全、愉悦的体验到景区所要表现出主题风貌，完成旅游目的并产生再次游览信心的系统工程。
（3）旅游营销
商业街景区化后的营销模式同样也要融入旅游市场营销的方式手法，通过分析、计划、执行、反馈和控制这样一个过程来以旅游消费需求为导向，协调各种旅游经济活动，从而实现商业街景区提供有效产品和服务，使游客满意，使商业街商家获利的经济和社会目标，是获得商业街商业、旅游综合效益的重要环节，对发展商业街景区可持续发展起到重大作用。 #p#分页标题#e#
（1）商业街旅游吸引物及游憩方式的设计
旅游吸引物设计的理念，从形成机制上可以看出，商业街的旅游吸引物系统可以通过商业载体的主题化、趣味化等手法，创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。
游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。
（2）景观设计和公共空间设计
不同的商业街（例如休闲步行街），其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，其打造可运用情趣化、情景化商业景观等，消费型景观以及公共空间的设计理念，可因地制宜进行打造。
（3）旅游功能分区和游线设计
旅游功能分区设计要与商业业态布局结合，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体，将两者进行融合，更有利于商业街的可持续发展。
旅游游线的设计要与商业人流的流动线结合，同时满足商业和旅游的双重要求，完善的人流和交通线路设计，能从实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。
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