新型城镇化下的旅游地产发展新契机
（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑
中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。
在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。
（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向
中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。
据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。较高的消费增长率，是带动GDP发展的要素。2012年开始，我国消费拉动的GDP已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP增长的第一带动力。
其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。
推进新型城镇化的目的，就是实现城镇化的质和量的全面升级，这是加速提升消费比例、扩大内需规模、促进消费落地的一种发展模式。新型城镇化的解决方案，一定要寻找动力机制，要有好的产业机制来推动，有效的解决资金来源、利润结构和财富增长问题。认为新型城镇化的发展要同时把握好两种增长模式：第一是以产业为依托的利润增长，是效率和技术带动的增长模式；第二是以土地升值和房产升值为依托的财富增长。这两个增长结合在一起，以产城一体化为核心形成的新型城镇化，就是中国下一个阶段发展最重要的旋律。而消费红利的形成和释放，使得以消费为主导的产业将成为带动整个经济发展的导向。#p#分页标题#e#
（三）旅游引导的新型城镇化
旅游作为一种消费型产业，通过其特有的“搬运”功能，形成住宿、餐饮、游乐、购物、养老等综合性消费聚集，进而形成旅游带动的产品产业链，并逐步形成产业集群，产业的发展推动就业、居住、配套设施、社会服务等的需求，因此构成了城镇化结构，这就是旅游引导的新型城镇化的基本逻辑。认为基于旅游产业在区域产业集群化与新型城镇化发展中的引领作用与优势地位，未来的10~20年，旅游将会成为产城一体化发展的最优选择之一，成为中国经济社会保持高速增长最大的动力源之一。在这一模式中，旅游地产商通过土地、旅游房产升值带来的财富效应，反哺旅游产业的发展，大规模的参与到旅游开发中，已经成为旅游产业的主导者。
（一）旅游地产开发在新型城镇化中的作用
旅游地产的开发，可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。另外，旅游休闲综合体与城乡互动发展，对于承载城市文化，凸显城市性格，打造城市标志，塑造城市形象，推广城市品牌，形成创新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
旅游地产开发商在城镇化建设中所发挥的作用，可以体现在土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设、旅游地产产品开发四个层面，其主要内容以及与旅游城镇化的关系如下：
可见，通过旅游地产产品开发，会形成休闲商业街区、度假区、庄园、酒店、养老社区、新农村社区等，这些都构成了旅游带动新型城镇化落地的支撑型内容。因此，旅游地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动性作用。
（二）新型城镇化建设中的旅游地产开发形式
1、旅游城镇化中的土地一级开发
所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也可以由政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
旅游地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在“旅游地产用地”这个类别，而对于国内出现的“旅游地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。#p#分页标题#e#
旅游城镇化中的一级土地开发，涉及很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区等，成本往往很高，风险较大。但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。非城市中心的土地，特别是偏远区域，环境好、旅游资源好、地价很低，如果针对大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游地产开发的关键。
旅游地产商参与土地一级开发，与城市土地开发的差别在于，不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，而重点是要形成真正的旅游产业。因为旅游地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。只有人气形成，才有可能形成商气，才进一步可以发展出多样化的居住，才有城镇化的发展。因此，旅游产业的价值决定了土地的价值，开发商必须结合旅游产品开发，结合旅游地产二级市场开发，才能真正获取一级市场的利润。
当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。
2、BT模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发
以BT模式为主导，通过与政府合作，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且还能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统。其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难，通过BT或者通过政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。
BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。
3、泛旅游地产产品开发
旅游地产产品开发，不同于一般商业房地产或住宅房地产产品，其与旅游产品的结合非常紧密。因此，我们一般把旅游地产产品开发，纳入区域综合开发的结构之中，深度设计，形成五大类运营模式不同的产品：自持型经营产品、出租型商业房地产产品、销售型商业房地产产品、销售回租型商业或住宅产品、销售型住宅产品。#p#分页标题#e#
面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。将旅游地产概括为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老居住地产、文化创意地产、庄园地产、新农村社区旅游地产八大类。具体内容详见P10 《旅游地产产品开发研究》。
（一）中国房地产的机会与困境
中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。林峰院长认为主要存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。
1、五大结构良性机会
第一：城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会；
第二：土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供了稳定的空间与机会；
第三：城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会；
第四：产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。同时，产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式；
第五：刚需及改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。
2、四大结构恶性困境
第一：基于房地产商低价土地与高价房产的开发追求及政府政绩需求的新城造城模式，大多数都是脱离产业的恶性开发，造成了空城与鬼城；
第二：既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费；
第三：大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业的经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间的矛盾，也因此越来越难卖；
第四：产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，既骗政府又骗业主，在社会大背景之下，已面临发展瓶颈。
（二）旅游地产的发展结构
1、旅游地产的发展
旅游地产的发展已经有相当长的时间，是依托旅游资源出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。也是基于人们对旅游地从一般观光转化为在当地进行休闲度假和消费而形成的一种居住型需求。#p#分页标题#e#
2005年――2008年，由于房价、地价持续增长，旅游地产经历了高速膨胀的畸形增长。这段时期的旅游地产开发不是因为其使用价值，而是投资功能，或者说增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地产适应于生活需求，适应于整个中国国民休闲发展需求，适应于旅游引导下的区域经济开发需求的趋势越来越明确。它不仅仅是为了生活或是度假，实际上是一种产业发展，是区域经济发展需求带动下的一种开发。从这方面来说，旅游地产畸形投机阶段已经过去，正进入一个非常正向和良性的阶段。虽然以房地产盈利及保值增值为目标的畸形投资仍然存在，但已不再是主体和主流了。
2、新型城镇化下的旅游地产发展结构
旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如下：
第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作；
第二，休闲集聚区：是吸引人流留下来消费的主要结构，消费产品、消费业态、收入模式的设计是吸引力人来之后最重要的一个工作；
第三，居住发展带：休闲消费及产业的发展，催生了就业、居住、养生养老居住、度假居住等的发展。其中，一部分可以通过商业地产的方法，用回租经营的模式，实现商业运营化，从而实现资产价值与使用价值的分离；
第四，社区配套网：解决旅游地产与旅游分离，要发展休闲旅游；解决旅游地产与城市分离要运用新型城镇化理念，进行社区配套。政府必须把旅游形成的大规模居住纳入到城市结构中来；
第五，产业延伸环：包括观光与休闲农业、家庭菜园、泛旅游延伸的加工工业（食品、土特产品、工艺品加工等）、郊野运动基地等等。
（三）未来旅游地产的发展趋势
1、资源利用上
中国正面临着快速的城镇化进程，在这个高潮中，土地资源的合理分配显得更为重要。解决资源的利用、保护和提升问题将是旅游地产开发的重中之重。针对资源开发利用现状和存在的问题，在环境、景观等方面强调尊重资源原生性基础上的有效利用，深入挖掘文化内涵，在将资源特色发挥到极致，给游客、置业者以冲击的表象下，达到引领全新生活理念的深层意义。
2、产品开发上
房产市场的需求正面临由经济型向舒适型转化的趋势，新型旅游地产发展，必须强调特色，强调原住居民的参与，结合市场多样需求，融“旅游―游憩”模式创新于房地产产品开发之中，进行有吸引力的产品（旅游、房产产品）设计，如景观居所、创意主题地产等。这就要求产品更加细分化，产品开发、销售、交换、相关服务分工合作，最终营造满足市场需求的生活方式。#p#分页标题#e#
3、运营模式上
目前大量旅游地产产品建成后，经常面临找不到适合的营销公司进行专业营销销售的局面。对于“投资+自用”双重功能的旅游地产，消费者更多地需要长效盈利，这就要求转变目前以销售为主导的投资模式为“销售+经营”模式，构筑完善的再营销网络，给予投资者长期的投资回报和持续的收入状态。对于日趋理智、务实的开发商，正经历从单一的房地产小盘开发到大盘开发，到城市运营商再到区域运营商四个阶段的转变和蜕变，以区域为主体进行综合开发，成为发展趋势。
4、地产商定位上
旅游度假区从开发居住房产，到商业地产与居住地产结合，再到土地开发结合房产开发，旅游地产商在地产开发上的产品层级、综合性以及一二级之间的互动越来越强。而从房地产开发，到旅游景区项目开发与经营，到区域旅游休闲度假产业链整合，再到区域泛旅游产业综合开发，旅游地产商对旅游产业的参与越来越深，对旅游产业的开发运营能力越来越强，对区域发展的驾驭越来越娴熟。
这两个方面结合，形成了旅游地产商自我定位的大幅度升级：旅游住宅房产开发商――
旅游房产开发商（旅游住宅+旅游商业房产）――旅游地产开发商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商）――旅游景区开发运营商（景区景点项目开发经营）――旅游区综合业态开发运营商（景区景点综合业态项目开发经营）――泛旅游产业开发运营商（旅游农业文化运动泛旅游业态开发运营）――泛旅游区域开发运营商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商+景区景点综合业态项目开发经营+泛旅游业态开发运营）。从地产楼盘开发商到区域运营商，带动成千上万的人致富，带动一个区域的城市化发展，带动一个区域的经济发展，这是一件非常光荣的事情，也是一个实现伟大梦想的好机会。而同时又符合产业调整规律、符合如今以内需带动经济发展的基本经济发展趋向、符合构建和谐社会的愿景。
综上所述，未来地产的发展应遵循以下思路：1、开发综合化，地产商不再仅仅是房产供应商，而是区域综合开发商，必须站在综合开发商的角度来看待与政府、农民、投资人和顾客的关系；2、产城一体化，不仅做楼盘，还要考虑社会复合结构，做城镇化；3、产业服务化，如果没有实现体验化、休闲化、娱乐化，形成服务能力，地产商将面临着很大的危险；4、长短收益配置合理化，将地产所有权与使用权分离，转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌；5、金融服务运用的合理化，运用贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑 ；6、企业联合和品牌整合化，投资商、开发商、服务运营商企业应联合打造联盟，共同推动城镇化开发，另外，有序、整合、协调的品牌导入将成为招商引资手段及发展结构。#p#分页标题#e#
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