林峰:“旅游综合体”是景区、休闲区，更是城市化的一种表现形式
由上海市旅游局、浙江省旅游局指导，搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国?旅游地产投融资峰会4月19-20日两天在杭州举行。与会嘉宾有夏岩集团董事长夏岩，国际休闲产业协会副主席王坚，达晨文旅投资总裁赵小兵，国务院发展研究中心研究员刘锋博士，浙旅投资集团总经理杨文泰，传奇旅游投资陈磊，规划设计院林峰院长，浙旅基石基金张伟，复星地产控股集团副总裁康红恩等50余位文旅投资运营机构专业人士。
以下是北京规划设计院林峰院长发表主题演讲实录：
林峰：各位嘉宾，下午好！非常荣幸有机会跟大家一起来沟通关于新型城镇化旅游地产这样一个题目。
新型城镇化是当前非常热门的一个话题，这个热门话题我们最开始从旅游和城市结合来研究旅游发展，实际上也是市场引领，因为大家都知道做旅游非常难，如果就旅游做旅游，就景区做旅游是非常困难的，真正赚钱的、现金流非常好的，投资回报率能够超过15%以上的旅游项目非常少。当然我们也知道，有一些我们称之为现金流的旅游项目，我们管这种旅游项目叫做“印钞机”，比如类似于好的温泉项目，好的漂流项目，都是依托于自然资源可以变成非常盈利的旅游项目，这类项目非常少，因为真正依托于资源简单开发就形成高速盈利，资源特优型旅游项目，基本上在国有企业的手上开发的差不多或者已经达到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投资项目，需要资源消费，可能需要更大的投资，或者要进行设施、设备投入，相对来说区域配套项目占了大头。这种情况下旅游回报率很低。
原因有很多，第一是季节原因，在北方120天是主要的经营期，超过了这个时间就没有了。在回报率相对不足的情况下，旅游投资是非常难以快速发展的。但这十年来旅游投资的规模变得非常大，为什么那么大的旅游投资规模呢？现在爆发出来的像贵阳贵州，3万旅游，这个讲起来都很吓人，其实这个项目里面包含了大量的土地开发、区域城镇开发，已经远远超出了纯旅游本身，它已经不仅仅是一个产业开发，而是一种区域开发和城市开发结合，有大量的地产项目。因此旅游造就进入了从单纯旅游项目、旅游产品、旅游景区转化到了综合型区域开发的阶段，旅游是综合开发，旅游是区域开发，旅游包含了城市开发，更不要说地产开发，城市开发地产是其中一个板块或者是最重要的一个方面。基于这样的一种看法，实际上旅游产品真正开发的时候需求就变化非常大了。
我今天的题目叫旅游地产叫新型城镇化，我想先从旅游地产开始，从旅游地产本身再回过头来说旅游城镇化和旅游产品本身。#p#分页标题#e#
旅游地产这个概念对大家来说是一个非常熟悉的概念，我们认为旅游地产是旅游区域开发的一个基本业态，旅游地产绝不局限于地产本身或者房地产本身，而是整个旅游区域开发基本业态，主要是依托旅游开发形成的土地开发与房地产物业开发，包括旅游休闲商业物业、第二居所休闲住宅、第三居所的度假住宅，以及产权酒店分时度假酒店的开发。
广义的旅游地产开发包含了区域旅游开发架构下的地产开发、房产开发集旅游相关产业运营服务，这是更大的一个结构。在这样的框架下看旅游地产会爆出这样一种量，2012年一季度有人统计是2600亿元的投资资产，2012年旅游地产项目超过3千个，全年投资破万亿。
基于这样大旅游地产的里面，旅游地产靠什么来形成土地开发和房地产开发呢？特别是对于常规开发商，首先是面临房地产开发问题，它要做房子产品，什么才能带动它卖房子？最简单的结构是快速销售型，实际上是两种类型，第一种类型是借势模式，在旅游城市中间进行开发，比如说杭州的西湖中间，没得说，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的开发区。第二种类型造势模式，第一种类型靠资源为依托，第二种类型不看资源，我自己就能创造产品，形成市场。刚才康总谈到创造需求，我认为需求不是创造出来的，更主要的是创造出来的产品作为一种共赢满足市场没有被挖掘出来的需求或者扩大的需求。
由此旅游地产功能上包含什么呢？我大概分为四种类型，第一土地开发，把生地做成熟地，把熟地变成可开发用地，再把熟地带上项目进行标准。地产开发的区域结构下的开发，是做地产开发最合适的一种规律性的基础。第二是居住物业开发，对于大多数地产商而言，非常适宜于做居住物业产品开发，所以一说就说房型，一说就说小区景观，一说就说小区服务结构，这种做楼盘的人做产品的理念对旅游地产而言相对来说是比较狭隘的，它的类型差异很大，居住型物业对旅游地产来讲也包含了不同类型，从第二居所到度假型第三居所，再到其它可居住的客栈、公寓以及产权式的酒店都可以称之为居住型物业，这种居住型物业从别墅到花园洋房，再到简单的小套型有很多的模式，这里面差异很大。第三是商业物业，我们做城市商业地产，越来越强调形成很大的规模，但旅游休闲商业地产这个模块非常大，休闲商业地产除了旅游区的商业地产之外，有很多我们称之为城市区、城郊区，卫星城区会形成大规模商业物业结构，这里面商业性换句话说50年的或者40年的用地上，开发出来又可以销售，又可以经营的都可以商业地产。第四种类型叫权益型地产，它是旅游地产，更多是消费权益，比如分时度假也好、摊位也好、俱乐部会员证也好，都可以和地产呼吁起来权益性销售产品，不一定是土地的或者房产形态的，但可以把房产形态与经营模式结合。#p#分页标题#e#
因此从旅游地产来说，它可能做的事情是更宽广的一个结构。在这个纬度下我们看一下它的模式，无论是做综合体还是做小城镇，它有生活居住、农民的安置、改善型居住，往哪里改善？城市中心靠别墅改善可能性不大，因此远郊型居所成为一种可能。我们在天津做一个项目，我们提出来一个概念叫养心天堂，叫北漂桃源养心天堂，因为在北京买房子限购而且还要求户口，这些北漂人经济能力不够，自己又养孩子，还得请自己的父母带孩子，这个在离北京50公里的五清非常适合，他可以坐城际上班，他可以让父母来带孩子，加上有机生活方式和蔬菜条件，以及种地的支持，这样的地方对30多岁没有北京户口的人而言非常有吸引力，成本又地，而且离开了北京废气污染很重的地方。像这种地方是一居还是二居？实际上属于改善型的第一居所，但我们认为它仍然是旅游地产性质。城市高品质居住、郊区休闲居住、度假型居住、养老型居住，这些都是居住型的，但居住模式差别很大。
第二是物业模式，多主体产权自用物业称为居所，就是一般的住宅。多主体产权出租物业，比如商铺，有很多人买你的商铺，一个大型商场可能有五百个业主，一千个业主，卖出去然后回租过来，这种类型的商铺经营模式又不一样，单一主题自有物业，比如做酒店、做会所，我自己经营的，还有单一主体经营型物业，我做出来的商业楼就是要出租的，我做了一个小型的古镇，我要把古建租出去，这里面管理模式又不一样。还有混合物业，比如产权酒店、休闲商街，它的管理模式也是不一样。物业管理的多样化，影响产品模式的设计。
第三是销售型，居住型物业的全产业链销售、商业物业全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。
第四是吸引力与价值模式。人气人流聚集价值，比如5A景区，比如杭州西湖开放，开放意味着什么？开放意味着西湖周边的人流量比原来增加一倍两倍甚至三倍，大量的人流量增加形成的是人气聚集效应。因此在这个前提下，西湖周边最主要的观光型区域去做高端项目开发，某种意义上和西湖开放所带来的价值方向相反，它不再是私密性开放结构，应该是更大以流量为主体的开发模式。配套服务价值，有些项目靠的是配套，靠的是升级，比如说养老，做高端养老需要的是高端配套，你说我就是要卖给很重要的人，卖给消费能力极强的人，但是你没有三甲医院，你的环境，你的蔬菜，体的水质，你的气侯，所有的东西都不是按照最高端配套条件提供的，你就没有很好的市场。另外是环境稀缺价值，我住的就是很好的景区里面的，最美的地方的，这种做法稀缺性和非稀缺性产生出来的效果又不一样。最后是品质价值，做产品的品质所花的资金不一样，你做出来的房子、别墅一平米就是1.5万到2万，你的卖价一定是非常高的。因此从吸引力到它的价值体现的方式，在旅游地产中体现出非常大的差异。#p#分页标题#e#
第五是商业层级模式。旅游居住房地产，首先一二三居所差异很大，有些人买房子为了这一年一个月在那里住，二居所就是每个周末使用，对于一居所来说每天都要居住，这种差异性必然带来形态上的差异。旅游商业房地产差异，商街、商铺、商城，这里面的形态也有很大的差异。旅游经营房地产，包括会所、公寓、产权，差异性就很大。
最后是开发层级的模式，是做区域开发还是做旅游地产开发，还是做旅游房产开发。这是我说的旅游地产开发。
刚才谈到了旅游地产是非常丰富的类别和多样的市场结构下的一种业态，把它放在区域旅游区域架构下看旅游地产的时候，我们提出来泛旅游地产的概念，泛旅游地产，旅游引导下多种产业的整合，形成了泛旅游架构。
土地开发从集体建设用地到国有建设用地，在这些角度中对不同的用地在旅游地产中，你对用地性质和使用方法上是可以延伸出商业模式的。旅游建设和传统的城市房地产，就是住宅用地，就是70年房子卖给别人全产权，跟这种简单的房产模式最大的差异是在用地上就有很多的模式。集体建设用地可以做旅游，现在的流转模式，广东省已经通过了“十二五”新型城镇化规划，提出来关于集体用地流转问题。新型城镇化里面最核心的一个点，在于就地城镇化和小城镇建设中，特别是农民的建设用地、宅基地和农民的承包地流转问题，特别是对于宅基地和集体建设用地已经建成的房产的流转问题，是新型城镇化中最敏感、最重要也是一定要突破的重大问题。现在旅游地产至少有30%的中小型投资商大量在关注集体建设用地，主要是拆村并点结构和现在的新农村试点中所实行的增减挂钩模式下的开发。怎么运用这些用地做旅游地产和销售地产呢？以及在旅游开发中包括高尔夫，你不能使用耕地，原则上最好不要用农地。土地使用性质和土地使用方法对旅游地产开发有很多的方式。这里面每一种用地都有它的价值和空间。
刚才谈到了房产的各种类型，休闲商业地产。
这是我们做的金色港湾的项目，是在盐城的城郊，它提出来要建一个15万平米的大型商业，在一个不到100万人的城市，要做一个15万平米的大型商业项目靠什么去做？它不是城市商业综合体，你做一个城市商业综合体，你要引进像万达这批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在这里干，因为未来十年以后这个地方会成为中心价值的地区，现在怎么办？又匹配了一些住宅，这个地方只能做休闲商业综合体，它的辐射范围比城市综合体范围大，不仅辐射本城区内，辐射到整个周边城区结构，作为休闲型发展架构。这种休闲型商业发展架构最重要的是在于商业业态，要能够让人不买东西也愿意在那里玩一天，消费型商业业态而不仅仅是购买型商业业态，就成为休闲商业综合体最重要的业态模式。#p#分页标题#e#
怎么样开发这种模式？怎么样做景观、文化、消费业态设计，使得这样的综合体实现留住人，消费时间比较长的结构就是考虑的问题，因此引什么样的商业业态进来，如何有效的推动这种业态，实现让人留下来消费的价值，就成为这个商业建筑的前提。因此我们首先通过文化策划、业态策划，然后落地到商业建筑上，它的商业建筑分割模式完全是小业态，最后到建筑设计，这个建筑设计一定要符合这样的景观要求、流动性空间。所以做旅游的项目，它的功能要求最后落地到建筑设计和景观设计上是不一样的，如果用常规的建设设计眼光去做这样的建筑，你可能会发现不是你希望达到的，最后做出来的东西和真正业态所要求的建筑空间结构和景观架构差别很大。
休闲居住的第二居所房产，原则上是大型城市周边，半小时以内的区域是最好的发展结构。这种结构特点，有可能二居和一居结合，一个半小时到半个小时之间我们称之为二居所，原则上到了周末就回到这个地方去，这样的区域第一时间距离特别重要，第二交通成本非常关键，在交通成本和时间结构的框架下，作为周末型二居所在城市中非常受欢迎。因此它的社区配套和房型模式有它的特点。
度假型房产海南是非常典型的，这样的度假区结构非常明显，卖的是候鸟人群，因此和候鸟人群需求间的结合，成为地产开发要研究的。同时作为像海南度假，第一是尊崇阳光的度假，以海南为主，体现为季节性候鸟人群所推崇的。为什么哈尔滨成为三亚第一大主力，长期以来是哈尔滨人占领三亚，原因很简单，及其残酷的哈尔滨环境导致了他们选择三亚，这个表现在极端，对于上海人而言冬季也是非常残酷的，同样也需要三亚，所以云南、三亚体现出来的换季节的方式成为未来度假追求路线图的主线。现在到云南，再往下走到四川康巴地区，所有阳光和气温很好的地方，就会爆发成中国旅游目的地爆发性区域，现在正在中国形成度假风暴路线区的概念。
第二是滑雪人口的增加，对于欧洲而言，阿尔卑斯是世界的滑雪圣地，如果没有滑雪的习惯，没没有追求滑雪的人口，谈不上阿尔卑斯的价值。现在中国滑雪人口在不断增大，滑雪人口这批人要去滑雪，要去学习滑雪，到最后成为滑雪爱好者。南方人跑到北京去，原来我不会滑雪，但我的孩子就会滑雪，在这些滑雪人口推动下，以万达在长白山的投资，和云顶在崇礼的投资，形成了中国以滑雪配合的冬季度假，这几年整个投资规模将近千亿，上千亿的旅游地产进入这个区域，就是因为大规模的滑雪者。像这样的我们称之为度假房地产，度假房地产追求的是什么？我们可以把度假放大，不是什么地方都适合度假，很多地方的度假是假度假。#p#分页标题#e#
另外是综合体，以前做酒店是配套，到度假区做五星级酒店是很恐怖的事情，原因很简单，任何旅游都有季节性，由于设计季节性的影响，比如在北京坝上草原做五星级酒店，它只有三个月的时间，请问一个五星级酒店投资上亿怎么回收？怎么回收得了？没有办法回收，哪怕是零地价也没有用，政府给你扶持也没有用。
养老养生地产，现在是一种不成熟的业态，但这里面可能性空间相当大，一批保险公司开始介入这一块，实际上是追求地产收益率和保险互动结构，真正成功的以养老作为产业经营基础而形成地产开发的模式还是相对不成熟的，有一些比较成熟的养老经营型场所。但可以用这种要素去做的养生型地产和带养老价值或者养老性地产这就非常多样化了，空间就非常大了。
关于温泉地产，我们也提出了一些温泉打造的出发，主要是结合区域结构，形成温泉度假到温泉小镇，再到温泉城的架构。
文化创意地产应该是融合型的地产模式，这种地产模式，特别是像影视城、文化演绎和文化创意、文化主题园等等，借文化产业发展，来形成带有文化理念和品牌价值的旅游地产，这种类型发展比较多。真正是把创意产业到一个旅游区去复制非常困难，文化创意地产并不是做文化创意产业链的直接发展，比如说像做大规模的影视城，做大规模的影视产业基地，然后去发展地产，这是非常困难的，原因很简单，文化创意产业链的整合非常重要。相反用文化创意产业手法去带动旅游休闲地产发展是非常容易的。因此是带羊头卖狗肉的事，它有交叉性，但不是做产业链延伸，不是做产业开发基地，更多的是称为产业聚集区。所以我们现在做大量的旅游，我们叫泛旅游集聚区，我们不做集团化旅游发展，但是做产业聚集相对来说比较容易，以旅游为主导的休闲产业聚集在一个区域内把各种各样的休闲到这个区域，形成休闲放大效应是很好的手法。
庄园房地产这几年发展也非常快，首先是从红酒出来，酒庄模式，这是我们做的葡萄酒庄，一般来说5%―10%左右的建设用地，90%――95%之间农业匹配形成架构。
新农村社区旅游地产，结合新农村改造形成一批新的地产，这种发展往往和旅游结合，形成了新农村模式下的旅游地产发展结构，这里面包含了商业型地产和旅游地产。
旅游地产一定要和景区经营来结合，如果没有很好的持续经营理念旅游地产非常难做。
旅游地产开发中，我提出了五级台阶的开发模式，第一以资源包装和前期设计为基础，进行相应运作，然后把项目卖掉；第二实施基础开发，进行子项目的招商引资，我们叫二级项目运作；第三开发引爆人气的项目，形成地价升值招商引资，这是我自己开发最能产生人气的核心吸引力，把土地的人气提升了以后，把地价调上来，然后销售地或者是销售项目；第四是独立开发，形成整体项目开发，实现商业运作运营和推动整体开发运作。#p#分页标题#e#
最后我再简单说一下新型城镇化的理念。
新型城镇化这个题目讲的非常多了，中国经过了从加工产业为主导到重化工业为主导，重化工业发展到今天，它的增长里已经是比较困难了，而且污染和规模化受到限制。发展什么能够带动中国？特别是2008年之后金融危机的冲击，当时靠着4万亿投资拉动，到现在还没有消化掉，到底靠什么产业去带动中国发展？靠出口加工产业、重化工产业还是高科技产业呢？因此，城市建设和现代服务业成为了产业选择的最重要方向。新型城镇化之所以提出，其实最重要的是基于两个东西：第一基于产品的产权关系分裂，在中国城镇化过程中，城乡二元化形成了产权分裂，第二叫城乡关系，因为户口问题造成了农口工非市民化，造成了城乡之间的差异，这两个问题造成了中国城市化本身的障碍和扩大内需所需要基本架构的困难。所以首先是中国一个基本逻辑，叫保持7%的增长，是中国翻两番必须要求的战略基础。内需增长成为最大的动力，因为出口和投资带动必须靠内需，内需怎么办？有效的扩大需求靠涨工资，靠社会保障，这两个怎么实现？是提高城镇化率和实现城镇化，所谓新型城镇化核心就是这个，就是提高城镇化率加上人的城镇化。人的城镇化是要政府拿出巨大的财政资金去保障，去保障有户口所有人所拥有的社会条件，政府拿出几万亿、几十万亿可能性非常小，因此新型城镇化靠什么，绝对不是靠政府的财政来解决，靠产业，什么产业在今后发展中具备这个价值？现代服务产业是最有可能带动或者最重要带动的。因此由旅游带动的泛产业现在成为了落后地区、不发达地区相对远离城镇地区进行城镇化最好的产业支撑和基础，依托于旅游形成对人的搬运，旅游是搬运人的，而旅游搬运人的实质是什么？搬运人的消费能力，也就带来了在远离客源地区目的地的一种经济放大效应，由这个经济放大效应实现了产业带动城市化，在这种情况下形成了旅游带动城市化发展的结构。在这种旅游吸引力下首先形成人的搬运，第二是消费放大，在消费聚集的情况下形成产业聚集，在产业聚集的情况下形成了城市化聚集，通过城市化聚集形成了旅游引导新型城市化发展结构。这些休闲小业态是休闲旅游最大的吸引力，这些消费的聚集形成了旅游业态的聚集，通过旅游业态形成了消费聚集，带动了区域留下人和留下消费量的结构，然后延伸发展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的结构，形成居住地产的销售，形成商业地产的销售，形成产业地产的销售，形成养生养老地产的销售，从而对整个区域从土地开发到房产开发。
旅游综合体是什么？是三个东西，第一旅游综合体是一个景区，第二旅游综合体是一个产业聚集区，是休闲消费聚集区，第三旅游综合体是城市化的一种表现形式。#p#分页标题#e#
谢谢大家。
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