城郊旅游房地产发展的模式探讨
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。
一、研究背景
近年来我们做了一些关于旅游房地产开发的项目，其中城郊旅游房地产项目占很大比重，这些项目大都依托大都市，基本相同的市场环境和开发背景，但由于开发商理念的不同，开发步骤不同，产生了不同的开发模式，对市场形成了不同的影响，取得了不同的收益。
我们认为城郊区域虽然基础设施相对欠缺，离市区较远，难以与市区同等项目竞争，但城郊地产项目也有自己的优势，如良好的生态环境，相对私密的生活空间，宽敞的建筑空间，山、水或林等自然景观依托。城郊地产项目与旅游、度假地产相结合，通过旅游项目开发，汇聚人气、形成区域的人流、物流、商流，完善区域基础设施和配套设施，提升地产项目的土地价值，这是城郊地产发展的必然趋势。
项目一：昆明城郊旅游房地产项目A――旅游小镇带动房地产
该项目位于城郊一个景区，景区在昆明具有一定知名度，但以水库和湖泊为主体的大众休闲型旅游产品老化，处于更新换代之际，游客人数不多，景区内有一个宾馆和几个度假别墅，但入住率不高，景区经营状况一般。
该区域属于世博园区的延展，已经有几个高档别墅项目，是昆明未来高档地产发展的一个区域，但与其它项目相比，项目A距离市区较远，道路交通状况不好。项目处于乡村之中，配套设施较差，基础设施建设还不完善。
如果直接开发房地产，由于距离和交通原因，难以开发中高档楼盘，只能以低价取胜，而初期投资由于需要大量基础设施建设，开发商的盈利空间不大。
项目策划中，我们提出由旅游带动地产，通过旅游小镇开发，休闲、度假旅游项目带动区域的人流、物流，完善配套设施，提升土地价值，促成地产增值。
项目二：成都城郊旅游房地产项目B――公园里的景观房地产
该项目是成都城郊著名旅游景区，景区通过5年运作，已经成为区域成熟、知名景区。我们在策划中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地产建在公园里，在旁边新的地块重新按照现有景区开发模式复制新景区，将现有景区成熟地块运作房地产，通过这样的挪移，开发商取得了很好收益。。#p#分页标题#e#
项目三：南京城郊旅游房地产项目C――房地产楼盘改造景观建筑
该项目开发商拥有在市区开发地产的成功经验，规划用地约5400亩，其中水面约2400亩，直接在城郊地块按照城市楼盘开发，一期约2500套酒店式公寓，350栋独立别墅以及各类配套项目。酒店式公寓为五层退台式设计为主，15万元左右一套一居小户型40平米左右带温泉的湖景房，该地产项目在南京地产市场掀起购买高潮。
但由于楼房密度过高，丘陵山地变成了“房山”，楼房鳞次栉比，自然景观被破坏，沿湖滨的高档别墅无法按预期出售，仅以比公寓高1000元/平米的价格出售。
要提升后期独栋别墅的潜在价值，必须要改造其景观效果，提高土地价值。项目通过开发温泉旅游，建设高档温泉度假区，同时改造现有公寓楼房设计，增加楼间回廊连接，通过花卉、园林等景观，形成花卉园林景观平台，在“房山”构建花团锦簇、绿廊相连的空中花园景观，将密集的“房山”公寓改造成为特色的景观建筑，提升了区域的土地价值。
由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性：
1、都属于城郊房地产项目，距离市区中心有40分钟至一小时车程；
2、依托于百万人口的大都市；
3、开发商都是以房地产开发为盈利目标，同时都希望本项目能成为城郊中高档房地产；
4、有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂密，生态环境良好；
5、开发商具有一定实力，同时在本地都具有成功开发市区楼盘的经验；
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。
二、城郊旅游房地产开发思路
1、研究市场，项目定位准确。城郊旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥项目的独特优势，将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，培植独特的优势。#p#分页标题#e#
2、根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。城郊旅游房地产的开发一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。
3、复合产业业态设计。复合产业业态，将传统的旅游产业与商业、地产业、会展产业、运动康体产业、教育产业、创意产业、博彩业、农业、工业等结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。
4、注重项目策划和创意，提升项目的品牌含量。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。
5、重视景观规划，合理安排布局。规划是建设的龙头，城郊旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
6、商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升城郊旅游房地产的吸引核。
三、城郊旅游房地产开发模式
（一）旅游度假区＋投资型旅游房地产开发模式
此类旅游房地产特点：有核心资源为依托，如温泉、海滨、避暑环境等，以第二居所和异地度假主要需求，形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等，这类房产要能充分利用核心资源，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合，体现人与自然的统一，注重环境的营造和居住条件的改善。
（二）公园里的旅游房地产开发模式
在公园里建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过旅游的开发，把生地做成熟地用于房地产开发。这类房地产一般依托公园，集自然、生态、健康、文化为一体，同时享受城市的繁华与便利，是高品质的生活空间，具有很高的商业价值，但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。
（三）生态人居旅游小镇开发模式
研究（见林峰《旅游小镇��近期旅游房地产的主流方向》一文）提出了旅游小镇这一概念，所谓旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇，分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。生态人居型小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。对于北京、上海这样的特大型城市，距离在100公里以内；对于三百万以上市区人口的大型城市，距离在60公里以内；对于一百万左右市区人口的中型城市，距离在30公里以内；百万以下市区人口的中小型城市，距离在15公里以内。 #p#分页标题#e#
生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。生态人居（见杨光、林峰《生态人居系统――生态与宜居的创新整合》一文）是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求环境的营造。生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。要求的是人与环境的和谐统一。在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。
将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统，在这其中，水环境尤其要注意，人与生俱来的亲水特性，决定了水环境在生态人居住系统的重要作用，水带给我们生存的环境，带给我们休憩的快乐，提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。
生态人居旅游小镇在整合生态旅游资源的同时，将人与生态环境、生态旅游、生态度假、生态人居完美结合。
（四）旅游房地产开发与社会主义新农村结合
通过社会主义新农村建设，整理土地，解决旅游房地产建设用地指标问题。虽然农村集体建设用地在土地管理上存在较大的障碍，乡村房地产的法律产权基础、流通性等方面存在较多问题，但乡村休闲旅游房地产逐渐成为房地产发展的一个分支，也正在从法律的盲区走向商业模式的创新。
近年来，城市人购买农村集体建设用地进行休闲或度假房屋建设，已经从个人行为转变为企业行为，一些有实力的企业，通过“农业产业开发”、“高科技农业开发”、“旅游开发”等不同形式，在农村开展圈地运动，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建设房地产。
虽然现在“小产权”以被国家明文禁止,而且此类旅游房地产的土地流转的法律形式虽然存在瑕疵，但已经事实存在，如何规范并合理运作需要国家更为明确、更为详细的法律。
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。#p#分页标题#e#
（五）华侨城模式
华侨城集团利用地方政府需要改造一些片区的环境，采取成片开发，由于成片开发的开发商承担了在开发片区的所有市政配套任务，因此，目前很多地方的片区综合开发以协议方式出让，而协议地价远低于公开拍卖地，华侨城因此规避了参与招拍挂而使地价成本过高。
华侨城以主题公园为龙头,以旅游地产为支柱,积极向传媒、娱乐等关联产业延伸，建设集主题公园、旅游度假、主题生活社区于一体的大型主题旅游区。通过旅游项目提升了片区内人文、环境素质，相应的房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营模式。
华侨城模式在深圳、北京、上海都有百万平方米以上的大型综合旅游地产项目在开发之中。成都、武汉、长沙和南京等二线城市的项目也在推广中。
（六）枢纽模式
枢纽模式，是指建设交通、购物、旅游、休闲等枢纽项目，从而带动城郊旅游房地产的发展，包括公交枢纽、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生态环境优美是城郊旅游地产开发的首要吸引核，这有利于消费者的聚集与出游，对城市旅游和商品经济发展都有一定的促进作用。在上述的旅游小镇建设中，也可以结合枢纽模式进行开发，建设各类旅游枢纽。
四、城郊旅游房地产的土地和政策
城郊旅游地产的发展不仅需要有好的开发模式和成熟的运营商，而且还需要有政府政策的调控和管理，为土地的使用提供便利。城郊旅游地产在经济生活中火爆，但是在国家的土地资源管理政策中并没有旅游房地产这个用地项目。旅游房地产现象的产生，不能简单地说对与不对，更不能通通斥为“开发商圈地”。旅游房地产的存在有它的必然性，对现实中的问题，政策和管理的跟进是当前的需要，但规范和管理的前提是对具体情况进行分类，然后区别对待。
城郊旅游地产的开发是多样化的，上文所提的旅游房地产开发的几种情况，在土地政策上也是不一样的。旅游小镇和新农村的建设用地一般是国家重点支持的项目，是对集体和国有土地进行开发建设，在政策上也有所优惠。旅游度假区、公园别墅、枢纽模式的建设和开发是商业用地和建设用地相结合的，至于华侨城模式是利用政府对片区的改造，其中有商业用地，也有建设用地；枢纽的建设，主要靠城市的规划建设用地的商业用地，建设一定的公寓、宾馆或者生态住宅对外出售。
在实际旅游房地产开发中有很多成功的旅游项目用的确是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾场，桂林乐满地建在山谷里……。通过旅游开发，做成热门地段，赚到了“级差地租”中的那个差价，这就是旅游房地产形成的基本动力。另一方面，如果像做住宅区一样，圈出一块地开发城郊旅游地产，成功先例并不多见，所以，我们需要一套政策，鼓励对各种土地资源的优化利用，严格限制圈地性质的开发。 #p#分页标题#e#
我们认为在进行政策引导时，要注意以下几点：
第一,旅游迈入产业化升级阶段，旅游产品从观光产品向休闲复合型产品过渡是必然趋势。认识到市场的需求，首先要从改进和完善城市功能入手。比如，城市的休闲功能，城市的度假设施……这其中只要涉及到土地使用的，要有整体的空间布局，城市规划要紧跟度假时代的旅游规划，在城郊旅游地产开发中尤为重要，更何况好的规划本身就可以引导对城郊土地资源的优化利用。
第二,在规划科学布局的基础上，对科学开发促进了国土整治的项目在土地政策上给予支持，引导城郊旅游房地产开发向有利资源优化利用的方向上发展。如果开发商们用旅游地产的方式，开发荒地，使其产生价值，这是应该鼓励的。
第三,政策的制定要考虑到对借风景区开发非旅游项目的约束。旅游发展的环境化和房地产的景观化有结合是趋势，是事物发展的一种合理性。但绝不是凡打城郊旅游房地产这张牌的项目全部具有这种合理性，在城郊旅游地产的发展中尤其要注意。
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