万科龙湖进军长租公寓 存量房时代还有哪些玩法？
随着杭州存量房时代的到来，除了二手房的交易，租赁市场以及闲置不动产的资产管理市场也迎来了巨大的商机。杭州不少大牌开发商都已经未雨绸缪，大举进军长租公寓市场。
5月中下旬，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”入杭的第一个项目，即将在萧山市心北路和建设四路交叉口的精峰世纪大厦开张，首批将推出298套精装房源。6月底，龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首批约500套房源，也将在城西留和路58号蓝保大厦掀起盖头。杭州几个本土房企高管离职后创业成立浙江大悦资产管理公司，旗下长租公寓品牌“群岛”，今夏也有两个项目将在滨江和城东亮相。
龙湖计划3年在杭推万套房源，长租公寓是万科“热带雨林”一环
万科、龙湖进军长租公寓市场，并非玩票性质。
今年3月，在龙湖奥体项目天璞的发布会上，龙湖杭州公司老总张旭忠提及：龙湖长租公寓项目3年规划目标10000套房源。分解到2017年，今年“冠寓”预计签约3000套房源，完成开业2000间。
万科“泊寓”虽然还未确定杭州市场年度目标，不过据公开信息，截至2016年底，“泊寓”已经在全国完成18个城市布局。在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中，长租公寓占据重要一环。
在万科、龙湖之前，杭州市场上已经出现了不少长租公寓品牌，比如魔方公寓、YOU+、爱上租、拎包客、米果家、我爱我家旗下的“相寓”、德信地产旗下的“随寓”等等。绿城房产虽暂未涉及长租公寓市场，但绿城服务凭借在全国管理着1000多个楼盘的优势，前年底与来自成都的全国长租公寓领跑者优客逸家（获评2016年度“最具影响力分散式长租公寓品牌TOP10”第一名）合作，成立绿城优客资产管理公司，目前在全国管理房源约4万间，其中，在杭州累计管理着4000间房源，出租率在80%以上。
那么，这两年卖房卖到手软的大开发商，为何会青睐利润回报率远不及房产开发的长租市场？
对此，业内人士认为，大开发商们布局长租公寓，主要出于以下几个维度的考虑：
1、在细分客户群体的基础上，开发商希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖；
2、房地产的周期性很强，一旦进入低潮期房子不好卖的时候，将滞销房源用来出租，可以带来一笔稳定现金流；
3、政策利好，去年国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”，有利于放开手脚；
4、当前一二线城市房价普遍高企，更多年轻人选择品牌长租公寓，这块市场未来容量将达到万亿市值；
5、诚如万科董事会秘书朱旭说，当下长租公寓行业虽然群雄纷争，但还没有领军人物，市场空间仍然巨大。#p#分页标题#e#
6、在存量房时代，如何盘活闲置的不动产，其中大有文章可做。仲量联行中国区研究总监周志锋告诉钱报记者，包括国际上的一些企业也对中国巨量的闲置不动产资产管理市场颇感兴趣，比如美国联合办公行业巨头WeWork旗下的WeLive。
资本雄厚，有自持房源及物业是品牌房企做长租的优势
跟之前已经抢滩杭州长租公寓市场的公司相比，万科、龙湖这样的大牌开发商，其资本实力雄厚，在房源方面也具有天然优势——自持物业。比如龙湖“冠寓”的项目经理叶忠透露，未来龙湖长租房源中80%为自持物业；万科“泊寓”的杭州精峰社区虽然是转租物业，不过“泊寓”在上海开业的项目均为万科自持物业。
事实上，随着杭州土地新政的出台，今后房企拿地后的自持物业部分会增加。对这些拥有大量自持物业的开发商来说，长租公寓是自持物业重要的去化途径之一。
不过，房企涉足长租公寓后普遍快速布点扩张， 仅仅自持物业显然满足不了房源要求，因此以长期租约方式租下整栋物业，并经过改造轻资产运营，今后会是万科“泊寓”房源的主要来源方式。叶忠也表示，龙湖“冠寓”不拘泥于自有物业，从中长期看，房源来源会轻重资产并举（在长租公寓市场，轻资产方式即为租赁物业，重资产方式则是通过收购获得物业产权或长期使用权），最终资产轻重比为2∶8。
而在房源筛选方面，万科和龙湖的选择标准都是比较一致的：跟着产业走、跟着交通（轨道线）走、选择各板块的核心位置。
“冠寓”目前已经布局城西3个项目共600多户，现阶段房源20m2起步，主流在20~35m2左右，收费标准按照租金＋服务费模式，服务费占比10%，由龙湖物业执行服务。“泊寓”精峰社区单间面积在30m2左右，月租金大概是2500元。两者的主流客群都是20~35岁的青年客户群体，装修风格也都偏简约现代的北欧风或日式风。
如果抛开房源的获取渠道来看，“泊寓”和“冠寓”打造的长租公寓在装修、租金、配置、基础服务等方面，跟之前杭州市场上已经出现的品牌并没有太大区别。“绿城优客”相关负责人王朔说，房企做长租的优势，主要是拥有集中式房源，以及基于开发商在房产行业多年耕耘积攒下来的精细化运营管理能力和社区运营增值服务。
比如万科“泊寓”在管理上，通过租户身份认证、公共区域监控覆盖、标配烟感和自动喷淋系统等方式保证安全。龙湖“冠寓”项目中，租客的入住积分可以跟龙湖天街的商业积分打通使用，以此增加用户的黏性。“绿城优客”则与蚂蚁金服联手，开通支付宝芝麻信用评分抵租房押金通道，信用分超过700分的用户租房免押金。#p#分页标题#e#
存量房时代资管市场巨大，除了长租公寓，还有很多玩法
大悦资产管理公司的联合创始人黄芳说，各路资本和品牌纷纷涌入长租公寓市场，其实质是瞄准了存量不动产的资产管理市场，她将之定义为“存量不动产运营服务商”。“长租只是其中一个方向，还有做短租的，做平台的，做金融的，做社区商业的，做联合办公的，做混合园区的……这个市场未来还有很多种可能性。”
黄芳原先是郡原房产的高管，她说，做存量不动产运营跟做开发商时的投资逻辑是完全不一样的。“房产是一个项目做3年，3年后完成销售盈利就结束了，投资逻辑是站在现在看未来。而存量不动产运营这个市场，必须要站在未来看现在，它的投资周期可能短的三五年，长的达到10多年，但未来的收益是稳定且不可估量的。”
仲量联行周志锋说，除了长租公寓，目前存量不动产的资产管理另一个主要途径就是联合办公，这在上海、北京这些城市有一些案例，一些比较难卖出去或租出去的商业楼层，通过联合办公概念，将这些不动产按工位外租给初创小公司或个人，大家共享打印机、复印机、会客间等办公必需品。
“此外，存量不动产的资产证券化，也是未来探索的方向。”周志锋举例说，今年2月，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立，该ABS以深圳益田假日广场为标的物，发行资产支持证券规模达50多亿元，这也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目。“今后随着资产证券化的逐步普及，各种房产品可以通过证券化来盘活。比如现在限购限贷，开发商的房子不好卖了，通过这类金融产品，开发商可以获得资金流。投资者则从原来单一的买房投资渠道变成金融投资，同样可以获得收益。”
（本文来源：钱江晚报 作者：徐叔竞）
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