旅游规划设计
旅游地产策划必须做的十项工作
发布日期：2015-11-04
改革开放30年，人民生活水平快速提升，“吃喝玩乐”产业蓬勃发展，旅游休闲娱乐已成为了人们必需的生活方式，从节假日各景区人头潮涌就可以看出，旅游休闲娱乐时代已经来临。正因为如此，旅游地产也成为了各地产商转型的头号选择。
做旅游地产策划像写一首诗情画意的山水诗一样，要让人看了后充满向往和追求。要有数据、有图片、有分析、有逻辑，层层推理，分析项目和市场的前世、今生和未来，来龙去脉了如指掌，不是摆各种宏观数据、市场资料以及个案参考，要做到对市场一清二楚，对客户和案例三分四列，七步成诗地挖掘和打造项目亮点，八面玲珑的整合各种资源，最关键的是要对项目进行九章算术式的经济测算，投入产出要算清，尽量做到十全十美。
长白山综合旅游地产
我们认为旅游地产前期策划应该分十大步骤，分别是：
第一、大势把握。把握旅游市场、地产市场的来龙去脉，包括旅游地产政策、土地、金融、税收、经济发展情况等，这些都会影响项目未来的发展。
第二、市场细分。熟悉旅游地产市场的供需、产品、客户、价格、竞争、渠道、促销及整个市场目前和未来的格局，对全国、全城、全区进行逐层分析。最关键的是目前区域内的旅游市场情况，包括旅游路线和路线特征等。
第三、项目分析。对项目进行SWOT分析，挖掘项目和企业的资源，包括对企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源，对没有突出资源需要嫁接新资源。
第四、理念创新。针对上面的市场情况和项目分析，进行一个有高度能落地的定位思路，思考一个关键的问题是：需要创建一个什么样的理念，让项目一枝独秀。
第五、项目定位。从政府、客户、竞争、项目、企业五个角度分析，我们叫五维定位分析法，得出一个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。其中客户定位需要包括销售型客户和消费型客户两种。
第六、规划布局。根据地形地貌给项目划分板块，同时根据用地性质和景观情况布局产品，目的不是追求鸟瞰图的美观，而是在于追求景观是否最大化利用、功能是否合理布局、动线是否利于销售经营以及方便出行，以及让利润最大化以及是否能让项目不断回笼资金控制性的运转、以及风水因素等等。
第七、产品构建。在定位的基础上构建旅游地产的产品，旅游地产产品的构建特别需要注重与地形地貌的结合，因地制宜才能打造出新奇特的产品，同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。旅游产品是追求新奇特，还是原真美，地产产品要追求高大上还是平民化，都需要斟酌。
第八、要素整合。整合项目需要突破的资源，比如养生资源、设计资源、客户资源、资金等方面，为项目提供支撑和帮助的一切有利资源。
第九、经济测算。根据政府给予的指标，没有指标的项目则根据项目特点及产品情况推算项目的指标给政府报批。通过指标，计算投入产出情况，并根据经济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍，以及跟政府进行有效的沟通。
第十、开发建议。对项目整体的开发策略、开发节奏以及首期启动进行建议，主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目，首期启动则突出项目的的亮相亮点，要做到开门红。
（本文作者：谢天）
上一篇：温泉型旅游目的地形象定位
粤公网安备 44011302000493号