旅游规划设计
滨湖类旅游地产开发——浙江杭州千岛湖开元度假村
发布日期：2016-09-30
滨湖类度假项目的产品开发指导
从打造功能齐全、高质素配套的大型休闲度假物业综合体角度考虑，度假地产项目旅游策划公司对滨湖类度假项目的产品规划，需要满足酒店旅业、休闲娱乐、消遣购物、民俗风情、文化展示等功能，实现一个互依互存、合作多赢的吃、住、行、购、娱等资源整合体。从现在市场情况分析，滨湖度假基本功能分区大致可分为：住宅区、酒店区、酒店公寓、高尔夫、游艇俱乐部、商业街、会所等。
在如此千篇一律的功能产品中，如何打造个性化的产品路线傲视全行市场，成为开发商们迫切想要了解的一件事情。本着注重体验、注重生态环境的创新方向，遵守协调性、差异性、真实性的创新原则，滨海度假类产品的创新之道主要包括以下三方面：
1. 主题创新
任何一个项目在前期策划时都有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼，比方说如果项目所在区域内所有项目的定位都缺乏文化，那么突出文化性则可以作为本项目主题定位的备选方案之一；主题的创新还要坚持特色，目前最受欢迎的主题是：教育展览、外国文化、历史陈列、生活娱乐、水上公园、休闲养生等。
2. 功能创新
滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次——陈列式观光地产、提高层次——娱乐式体验地产、发展层次——休闲式度假地产。其中娱乐体验和休闲度假层次是新世纪滨湖项目的主攻方向，其创新主要从三方面着手：以文化感染人、以形式吸引人、以档次震撼人。
3. 形态创新
产品形态的创新，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。比如说当下的滨湖度假住宅产品多以度假别墅为主，而如果像绿城在千岛湖开发观景小高层公寓那样，避免与千岛湖其它度假住宅产品雷同，则对其销售必将有决定性的帮助。
滨湖类度假项目的开发引擎
滨湖类度假项目由于存在比较强的区域特色，因此对其开发引擎进行归类总结具有很强的现实意义。从现有成功滨湖类项目案例来看，选择适当的开发模式和启动引擎，可以在完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。
目前市场上比较主流的开发引擎有以下三种：
1. 一线湖景+五星酒店
采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源。
2. 高尔夫+五星酒店
高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式。
3. 温泉+五星酒店
利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。
由此看出，五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式。一般情况下，由于滨湖项目开发周期长，大多都以观光旅游开始，因此此类项目都先投入开发一些娱乐配套（如高尔夫、温泉、游艇等），等项目及区域成熟后再进行房地产销售，完成由旅游向休闲度假的转变。
典型案例——杭州千岛湖开元度假村
千岛湖开元度假村坐落在千岛湖镇麒麟半岛之上，距杭州130公里，上海300公里，距离苏南大中小城市和杭州省地级城市均在300公里以内。项目占地302亩，包括88幢半岛私家别墅、一座五星级酒店、游艇俱乐部、会所等相关配套。
千岛湖度假区客户核心来源以杭州为主，辅助客源是杭州周边城市，偶得客户是长三角区域及境外人士；高端别墅客户分为投资和自住或两者兼有，用作第二或第三居所的客户主要是杭州以及周边城市的企业主、成功人士、企管高层等，而投资型物业为追求稳定回报率，客户范围较广。
1. 项目产品解析
从一开始，开元集团就力图在千岛湖开发一个高端项目；现如今，漫步在千岛湖，开元度假村别墅融入了山地别墅和水岸别墅中，最高限度地收纳无边的湖光美景。岩石岸线形成千岛湖开元度假村半岛的外围线，也形成度假村的曲折悠回的园区轮廓线，与湖面水线保持有12米左右的波动。山脊沿半岛的纵深从湖面陡峭升起，平均标高高于一般季节水岸线35米，树木和丛林覆盖整个基地，这也让人自然想到朱熹在此留下的“半亩方塘一鉴开，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降临之时，登上作为千岛湖开元度假村的特色尊贵配套设施，耗资1000万的曼哈顿56号超豪华游艇，眺望千岛湖开元度假村，灯火辉煌，波光粼粼，将“东方夏威夷”的浪漫休闲风情再度展现。
（1）建筑设计
千岛湖开元度假村以休闲度假为主题进行开发，建筑设计规划依据半岛屿山水皆景的环境特点，由88席半岛度假别墅及面积近33000平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成，整体规划设计以尊重自然、珍爱自然、融入自然为最高原则，每一条道路的走向，每一处建筑的布局都充分考虑环境的容纳与和谐，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。
（2）景观布局
千岛湖开元度假村充分利用原生态环境景观，以开阔湖景与城市绿带为外景，以青山绿岛、生态园林为内景建构大环境体系，突出了野趣、生态、写意、浪漫的环境特征。整体景观规划以夏威夷风情为模本，采用全景式设计手法，以山脊和湖湾为主景观轴和主功能轴进行景观设计，丰富的景观资源和景观元素被组织成一个均衡的体系在园区内流动。
（3）度假产品
千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇与英国皇室乘座的游艇同一型号。
酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池。
停泊于游艇码头的“曼哈顿56号”
2. 成功核心密码
拥有核心竞争力，将品牌输出定位于‘塔尖’，做最高档次的市场，创造了近年来国内旅游界的奇迹。
（1）走“高端定位”之路
随着人们对度假居住概念的重新认识，千岛湖风景区必将以其独特的自然、健康、稀有度假养生资源、良好的区位交通等因素的存在迅速成为一个高档次的度假休闲场所。千岛湖开元度假村，作为杭州千岛湖旅游度假区内的一分子，坚持打造高档旅游房地产项目。开元的进驻及成功开发看似偶然，但却是千岛湖旅游度假区发展的必然。
（2）补“市场产品”之缺
在开元度假村没在千岛湖落脚之前，该区域内只有一些简单的旅游设施和中低端度假酒店。而开元五星级酒店的进入正好填补了千岛湖没有五星酒店的市场空白。“五星级酒店式度假社区”千岛湖开元度假村的出现，意味着浙江首度出现了以五星级酒店为配套的别墅社区，这在当时的华东地区，甚至是全国也是罕见的。除此之外，游艇码头作为高档的娱乐配套也提升了项目的档次。
（3）树“百年老店”之牌
千岛湖开元度假村的成功，“开元”这一品牌也功不可没。开发商在项目开发的过程中，确立了“创造特色、打造品牌、关注客户、用心服务”的经营理念，并一直致力于成为拥有国内一流的饭店管理公司、省内最具特色的房地产公司和具有综合优势的相关产业群组成的大型国家级企业集团，成功嫁接了饭店业和房地产业，呈现双轮驱动、比翼齐飞的发展局面。
杭州千岛湖开元度假村地产项目拥有良好的湖水景观
3. 开元度假村开发启示——如何在一个新涉足的领域中依然保持“高调姿态”？
“千岛湖开元度假村，别墅开盘10个月，完成了95%的销售！”
作为高档旅游房产项目，又是开元房产集团开发的第一个别墅项目，其开发风险和营销风险比一般的常规项目要大得多。由于其目标客户群并不在项目开发的当地，公司不得不采用异地销售模式，这对营销来说是个很大的挑战。而千岛湖开元度假村又是开元房产开发的第一个别墅项目，别墅销售实践比较欠缺，在此情况下能取得如此好的销售业绩，与其正确的定位、先进的开发指导思想和科学系统的营销策略是分不开的。
（1）明确的项目定位
开元房产集团在开发千岛湖开元度假村时，尝试的是一种地产业与旅游休闲业相复合的开发模式，将地产与旅游业、酒店业相复合，所开发的的88幢半岛度假别墅与一幢五星级标准度假酒店相辉映。旅游度假房产把“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等融入到项目的每一个细节，满足了部分懂得生活享受的消费者的休闲生活需求。随着经济的快速发展，有闲、有钱、有车的人越来越多，中国旅游业正从观光型向休闲度假型转变，将进入休闲度假时代，旅游房产也将迎来新的时代。开元房产集团把握时代脉搏，将千岛湖开元度假村打造成旅游房产的典范，旺销是必然的。
（2）先进的开发指导思想
在千岛湖开元度假村开发过程中，始终把产品的品质放在第一位，做就要做精品。面对千岛湖绝美的山水，开元房产聘请知名公司进行建筑设计、装修设计和景观设计；而在施工上，严格遵循设计要求，保证施工质量，为千岛湖开元度假村成为高档的休闲度假区奠定了坚实的基础。2009年夏天，千岛湖开元度假村先后被世界旅游小姐组织和亚洲旅游小姐组织确定为外景拍摄基地，千岛湖开元度假村被认为是华东最高档的休闲度假区之一。
（3）科学系统的营销策略
自2003年8月份媒体见面会成功运作开始，千岛湖开元度假村就在房地产业界引起强烈反响，受到人们的普遍关注。在销售上，2003年底开盘以来，半岛度假别墅一直保持着良好的销售势头。2004年3、4月份，与杭州日报共同举办旅游房产论坛，再次引起业界和广大消费者的关注，创下单月销售27套的销售记录，取得了当年销售的开门红；而在受宏观调控的影响，楼市陷入低迷的7、8月份，公司领导果断调整营销策略，又成功举办了千岛湖开元度假村业主联谊会，引来众多客户的关注，使得千岛湖开元度假村项目在杭州别墅销售市场上一枝独秀；而到了10月份，按照原定的计划，加强了“金九银十”这一阶段的推广力度，在各方面成功运作下，千岛湖开元度假村项目销售再次飘红，最终完成95%的销售，提前完成并超过集团公司制定的项目销售任务。
杭州千岛湖开元度假村全景
从打造功能齐全、高质素配套的大型休闲度假物业综合体角度考虑，度假地产项目旅游策划公司对滨湖类度假项目的产品规划，需要满足酒店旅业、休闲娱乐、消遣购物、民俗风情、文化展示等功能，实现一个互依互存、合作多赢的吃、住、行、购、娱等资源整合体。从现在市场情况分析，滨湖度假基本功能分区大致可分为：住宅区、酒店区、酒店公寓、高尔夫、游艇俱乐部、商业街、会所等。
在如此千篇一律的功能产品中，如何打造个性化的产品路线傲视全行市场，成为开发商们迫切想要了解的一件事情。本着注重体验、注重生态环境的创新方向，遵守协调性、差异性、真实性的创新原则，滨海度假类产品的创新之道主要包括以下三方面：
1. 主题创新
任何一个项目在前期策划时都有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼，比方说如果项目所在区域内所有项目的定位都缺乏文化，那么突出文化性则可以作为本项目主题定位的备选方案之一；主题的创新还要坚持特色，目前最受欢迎的主题是：教育展览、外国文化、历史陈列、生活娱乐、水上公园、休闲养生等。
2. 功能创新
滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次——陈列式观光地产、提高层次——娱乐式体验地产、发展层次——休闲式度假地产。其中娱乐体验和休闲度假层次是新世纪滨湖项目的主攻方向，其创新主要从三方面着手：以文化感染人、以形式吸引人、以档次震撼人。
3. 形态创新
产品形态的创新，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。比如说当下的滨湖度假住宅产品多以度假别墅为主，而如果像绿城在千岛湖开发观景小高层公寓那样，避免与千岛湖其它度假住宅产品雷同，则对其销售必将有决定性的帮助。
滨湖类度假项目的开发引擎
滨湖类度假项目由于存在比较强的区域特色，因此对其开发引擎进行归类总结具有很强的现实意义。从现有成功滨湖类项目案例来看，选择适当的开发模式和启动引擎，可以在完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。
目前市场上比较主流的开发引擎有以下三种：
1. 一线湖景+五星酒店
采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源。
2. 高尔夫+五星酒店
高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式。
3. 温泉+五星酒店
利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。
由此看出，五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式。一般情况下，由于滨湖项目开发周期长，大多都以观光旅游开始，因此此类项目都先投入开发一些娱乐配套（如高尔夫、温泉、游艇等），等项目及区域成熟后再进行房地产销售，完成由旅游向休闲度假的转变。
典型案例——杭州千岛湖开元度假村
千岛湖开元度假村坐落在千岛湖镇麒麟半岛之上，距杭州130公里，上海300公里，距离苏南大中小城市和杭州省地级城市均在300公里以内。项目占地302亩，包括88幢半岛私家别墅、一座五星级酒店、游艇俱乐部、会所等相关配套。
千岛湖度假区客户核心来源以杭州为主，辅助客源是杭州周边城市，偶得客户是长三角区域及境外人士；高端别墅客户分为投资和自住或两者兼有，用作第二或第三居所的客户主要是杭州以及周边城市的企业主、成功人士、企管高层等，而投资型物业为追求稳定回报率，客户范围较广。
1. 项目产品解析
从一开始，开元集团就力图在千岛湖开发一个高端项目；现如今，漫步在千岛湖，开元度假村别墅融入了山地别墅和水岸别墅中，最高限度地收纳无边的湖光美景。岩石岸线形成千岛湖开元度假村半岛的外围线，也形成度假村的曲折悠回的园区轮廓线，与湖面水线保持有12米左右的波动。山脊沿半岛的纵深从湖面陡峭升起，平均标高高于一般季节水岸线35米，树木和丛林覆盖整个基地，这也让人自然想到朱熹在此留下的“半亩方塘一鉴开，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降临之时，登上作为千岛湖开元度假村的特色尊贵配套设施，耗资1000万的曼哈顿56号超豪华游艇，眺望千岛湖开元度假村，灯火辉煌，波光粼粼，将“东方夏威夷”的浪漫休闲风情再度展现。
（1）建筑设计
千岛湖开元度假村以休闲度假为主题进行开发，建筑设计规划依据半岛屿山水皆景的环境特点，由88席半岛度假别墅及面积近33000平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成，整体规划设计以尊重自然、珍爱自然、融入自然为最高原则，每一条道路的走向，每一处建筑的布局都充分考虑环境的容纳与和谐，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。
（2）景观布局
千岛湖开元度假村充分利用原生态环境景观，以开阔湖景与城市绿带为外景，以青山绿岛、生态园林为内景建构大环境体系，突出了野趣、生态、写意、浪漫的环境特征。整体景观规划以夏威夷风情为模本，采用全景式设计手法，以山脊和湖湾为主景观轴和主功能轴进行景观设计，丰富的景观资源和景观元素被组织成一个均衡的体系在园区内流动。
（3）度假产品
千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇与英国皇室乘座的游艇同一型号。
酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池。
停泊于游艇码头的“曼哈顿56号”
2. 成功核心密码
拥有核心竞争力，将品牌输出定位于‘塔尖’，做最高档次的市场，创造了近年来国内旅游界的奇迹。
（1）走“高端定位”之路
随着人们对度假居住概念的重新认识，千岛湖风景区必将以其独特的自然、健康、稀有度假养生资源、良好的区位交通等因素的存在迅速成为一个高档次的度假休闲场所。千岛湖开元度假村，作为杭州千岛湖旅游度假区内的一分子，坚持打造高档旅游房地产项目。开元的进驻及成功开发看似偶然，但却是千岛湖旅游度假区发展的必然。
（2）补“市场产品”之缺
在开元度假村没在千岛湖落脚之前，该区域内只有一些简单的旅游设施和中低端度假酒店。而开元五星级酒店的进入正好填补了千岛湖没有五星酒店的市场空白。“五星级酒店式度假社区”千岛湖开元度假村的出现，意味着浙江首度出现了以五星级酒店为配套的别墅社区，这在当时的华东地区，甚至是全国也是罕见的。除此之外，游艇码头作为高档的娱乐配套也提升了项目的档次。
（3）树“百年老店”之牌
千岛湖开元度假村的成功，“开元”这一品牌也功不可没。开发商在项目开发的过程中，确立了“创造特色、打造品牌、关注客户、用心服务”的经营理念，并一直致力于成为拥有国内一流的饭店管理公司、省内最具特色的房地产公司和具有综合优势的相关产业群组成的大型国家级企业集团，成功嫁接了饭店业和房地产业，呈现双轮驱动、比翼齐飞的发展局面。
杭州千岛湖开元度假村地产项目拥有良好的湖水景观
3. 开元度假村开发启示——如何在一个新涉足的领域中依然保持“高调姿态”？
“千岛湖开元度假村，别墅开盘10个月，完成了95%的销售！”
作为高档旅游房产项目，又是开元房产集团开发的第一个别墅项目，其开发风险和营销风险比一般的常规项目要大得多。由于其目标客户群并不在项目开发的当地，公司不得不采用异地销售模式，这对营销来说是个很大的挑战。而千岛湖开元度假村又是开元房产开发的第一个别墅项目，别墅销售实践比较欠缺，在此情况下能取得如此好的销售业绩，与其正确的定位、先进的开发指导思想和科学系统的营销策略是分不开的。
（1）明确的项目定位
开元房产集团在开发千岛湖开元度假村时，尝试的是一种地产业与旅游休闲业相复合的开发模式，将地产与旅游业、酒店业相复合，所开发的的88幢半岛度假别墅与一幢五星级标准度假酒店相辉映。旅游度假房产把“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等融入到项目的每一个细节，满足了部分懂得生活享受的消费者的休闲生活需求。随着经济的快速发展，有闲、有钱、有车的人越来越多，中国旅游业正从观光型向休闲度假型转变，将进入休闲度假时代，旅游房产也将迎来新的时代。开元房产集团把握时代脉搏，将千岛湖开元度假村打造成旅游房产的典范，旺销是必然的。
（2）先进的开发指导思想
在千岛湖开元度假村开发过程中，始终把产品的品质放在第一位，做就要做精品。面对千岛湖绝美的山水，开元房产聘请知名公司进行建筑设计、装修设计和景观设计；而在施工上，严格遵循设计要求，保证施工质量，为千岛湖开元度假村成为高档的休闲度假区奠定了坚实的基础。2009年夏天，千岛湖开元度假村先后被世界旅游小姐组织和亚洲旅游小姐组织确定为外景拍摄基地，千岛湖开元度假村被认为是华东最高档的休闲度假区之一。
（3）科学系统的营销策略
自2003年8月份媒体见面会成功运作开始，千岛湖开元度假村就在房地产业界引起强烈反响，受到人们的普遍关注。在销售上，2003年底开盘以来，半岛度假别墅一直保持着良好的销售势头。2004年3、4月份，与杭州日报共同举办旅游房产论坛，再次引起业界和广大消费者的关注，创下单月销售27套的销售记录，取得了当年销售的开门红；而在受宏观调控的影响，楼市陷入低迷的7、8月份，公司领导果断调整营销策略，又成功举办了千岛湖开元度假村业主联谊会，引来众多客户的关注，使得千岛湖开元度假村项目在杭州别墅销售市场上一枝独秀；而到了10月份，按照原定的计划，加强了“金九银十”这一阶段的推广力度，在各方面成功运作下，千岛湖开元度假村项目销售再次飘红，最终完成95%的销售，提前完成并超过集团公司制定的项目销售任务。
杭州千岛湖开元度假村全景
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