旅游规划设计
我国温泉投资开发条件深度研究
发布日期：2016-10-11
先言：火热之后谋发展
这几年国内温泉业可谓大热大盛，投资额越来越高、规模越做越大，若不是金融危机泼了瓢冷水，指不定真要热得冒火了。试问：温泉旅游市场的蛋糕到底有多大？投资温泉真的能赚大钱吗？温泉投入真是一本万利吗？面对略有冷却的温泉热，我们的投资人和开发者确实需要研究如何发展的问题。
温泉的发展本质上是三句话：
第一，同质中追求差异。全中国的温泉不分东西南北都差不多，建所酒店，刨几个坑，温泉水响，黄金万两。产品的同质化非常严重，所以一定要追求差异化的发展。
第一，同质中追求差异。全中国的温泉不分东西南北都差不多，建所酒店，刨几个坑，温泉水响，黄金万两。产品的同质化非常严重，所以一定要追求差异化的发展。
第二，养生中追求欢乐。温泉的发展趋势是养生，但是在养生中要追求欢乐。一是温泉养生，二是环境养心，三是文化养神，四是运动养性，所以养生不是一个单纯的生理问题，应该是养生、养心、养神、养性，温泉如果能达到综合性的功能，这样的温泉就会有吸引力。
第三，开发中追求科学。温泉也是个综合性行业，资源如何科学利用，市场如何科学开发，经营如何科学管理，产业如何科学聚集等等，都是摆在我们投资开发者和经验管理者面前大的课题，必须引起正视。
一、温泉开发的基础条件
1、水量决定规模
温泉水量是温泉水（水量、水温和水质）三大要素之一，也是温泉开发成功和后续发展的基本命脉。
毋庸置疑，一个温泉有多少出水量，决定了这个温泉的规模有多大。现在很多地方的温泉针对温泉水量不足有这样几个乱象：
毋庸置疑，一个温泉有多少出水量，决定了这个温泉的规模有多大。现在很多地方的温泉针对温泉水量不足有这样几个乱象：
一是蒙骗游客。一些开发商出于其他的目的，如圈地开发房地产等，不管温泉水量的大小，一圈地就是成百上千亩。另外为了其地产在市场上的竞争，还打出“温泉入户”的招牌，其结果是可想而知的。安徽巢湖某温泉，温泉日开采量只有600立方米，但为了开发商业别墅，擅自扩大温泉度假村的规模，共有300间客房，30多个温泉池。春夏天还好过，一到冬天便把一半的温泉池都挂上“淡季维修，恕不开放”的牌子，每天游客的投诉不断，导致了生意清冷，经营惨淡的结局。
二是加热使假。现在国内很多地方的温泉由于水量不足就用自来水加热使假，这是个非常严重的问题，如果这种风刮下去，就会败坏整个行业的声誉。湖北孝感某温泉，温泉水量与度假村的规模严重不对称，为了维持正常经营，将锅炉架在比较隐蔽的地方，用湖水日夜加热，以补充温泉水量的不足。世上没有不透风的墙，结果被武汉旅行社人员发现后生意锐减，游客都说温泉老板昧着良心赚钱。
众所周知，温泉资源也同石油、煤矿一样，是可枯竭、不可再生的自然资源。如何科学有效地利用好已有的温泉资源？开发商、政府和规划单位三方要携手合作，把将来的危机处理在上游。
一是温泉投资人在开发之前要负起环境和社会的责任，掌握该地温泉资源的第一手资料，看菜吃饭，有多大温泉水量开发多大的规模，为良性经营打基础。
二是政府有关部门深入理解招商引资与资源保护的关系，制定相关政策和措施，指导开发商科学利用温泉资源，避免资源枯竭、地面沉降等危机的发生。
三是有关专业旅游规划单位要从专业的角度，树立可持续发展的观念，正确引导开发商的开发思路，从资源的禀赋和市场的需求来科学规划，精心策划温泉项目。
2、水温决定成本
温泉可分为低温温泉、中温温泉、高温温泉、沸腾温泉四种。形成温泉必须具备地底有热源存在、岩层中具裂隙让温泉涌出、地层中有储存热水的空间三个条件。
在《中国旅游经济地理》中，把温泉归类在“矿泉旅游疗养风景资源”中，并根据泉水温度高低分为：“普通泉（水温在23℃以下)，微温泉（水温在23-33℃之间），温泉（34-37℃），热泉（38-42℃），高热泉（43-99℃），沸泉（100℃以上）”。从上可见，它把水温在34-37℃的泉，定义为温泉。
熟悉温泉经营管理的人都知道，在冬季，温泉温度低、水冷时会使人患上感冒或引发其他疾病，而引起客人的投诉。如果温泉水量大就可以采取补水的方式增温或者适量加热增温，很自然，加热必须要用能源（煤、煤气或电），这就额外加大了经营的成本，所以说温泉的温度越高经营的成本就越低。
3、水质决定品质
温泉的水质是各种各样的，好的水质决定了温泉的品质。
温泉的分类方式有许多种，常见的分类方法有化学组成、地质、物理性质、温度等。
依化学组成可分为氯化物泉、碳酸氢盐泉、硫酸盐泉。除了这三种阴离子之外，也有以其他成分为主的温泉，例如重曹泉(重碳酸钠为主)、重碳酸土类泉、食盐泉(以氯化钠离
子为主)、氯化土盐泉、芒硝泉(硫酸钠离子为主)、石膏泉(以硫酸钙为主)、正苦味泉(以硫酸镁为主)、含铁泉(白磺泉)、含铜、铁泉(又称青铜泉)。
依地质可将温泉分类为火成岩区温泉、变质岩区温泉、沉积岩区温泉。
依物理性质（温度、活动、型态等）可将温泉分为普通温泉、间歇温泉、沸泉、喷泉、喷气孔(或硫气孔)、热泥泉六类。
我们了解了温泉内含矿物质的分类，温泉水质也就不是有多深的奥秘了。值得注意的是，在我国很多的温泉度假村，为了竞争的需要有意在营销时滥造概念，毫无科学依据地夸大温泉水质对人体的保健作用，这对企业、对整个温泉行业无疑是个不小的伤害。
4、气候决定经营
中国疆土跨越地球的纬度比较大，这给温泉的季节性经营带来很大的差异。比如广东、云南现在都是温泉大省，在那种气候之下泡温泉，和到东北泡温泉的感觉是截然不同的，各有各的优势，最大的一个好处是使温泉形成了差异，同时也给各地温泉业的淡旺季形成明显的区分。
至于各地温泉经营淡旺季的区分还没有理论上的依据，大体上，北方：长江流域以北地区，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏季是平季；南方：长江流域以南地区，冬季是旺季，夏季是淡季，春秋是平季；西南：这里四季区分不明显，也无经营的淡旺季之分，全年都适合泡温泉。因此，各地的温泉投资开发商和温泉旅游规划部门在开发及策划温泉产品与营销上要充分考虑气候因素，每个季节都有特色产品应季。在营销和经营管理上要合理安排温泉的中心工作，争取做到淡季不淡，旺季更旺。
二、温泉开发的竞争条件
1、硬件决定品位
人们去泡温泉大凡都是关心这里有什么样的设施设备，丰富不丰富，功能好不好，档次高不高？这决定了温泉的品位，实际上也是决定了温泉旅游地的档次和等级。
投资和开发一个温泉，是从项目地的立体考察开始，再到项目策划、总体规划、功能设计、规格设计、建设标准，都有非常详细的流程和规格。一个温泉企业有了再好的策划、规划和设计理念，也需要通过产品的实际性能来表现。在繁复的建筑、道路、水电、绿化和园林设计之后，温泉旅游区硬件设计工程师们把繁重的建造任务交给了温泉建设者，他们就此结成合作伙伴关系，对建筑商的工程和品质控制进行监督。纵观之下发现，我国各地所建造的温泉以及附属产品似乎不是为了刻意讨好旅游者，而是从中折射和反映这个业主的个人品位和风格。因此每个温泉旅游区的硬件产品也都多少带些圆滑精明的商人气质，同时也透露着一些人工智能的聪敏气质。
各地温泉在实际实施硬件产品时存在一些不足，主要表现如下：
一是重规划设计，轻实际应用。许多温泉开发商不懂得温泉开发的诀窍，往往是开始很重视项目的策划和规划，但真正到实际施工时就口是心非了，把开发地产等经验搬来效仿，结果把项目搞成四不像，没有任何品位。难怪有人说中国的温泉是“先有温泉，后有图纸”。
二是重硬件投资，轻专业经营。一些投资人在硬件投入上总是要比别人做得好，酒店一上就是四星、五星的，但在经营管理上就不是很注重专业经营了，把投资过亿元的温泉交给不懂行的三亲四友打理，结果是竹篮打水一场空，再好的硬件也是白搭。也难怪有人说中国的温泉是“硬件太硬，软件太软”。
2、服务决定感觉
温泉的服务是非常重要的，在实际管理中，温泉的服务有别于一般的商务酒店服务，这种服务决定了客人的感觉。
令人担忧的是，在温泉服务行业中，服务产品缺少人性化、服务形式缺少个性化、服务内容缺少系统化的问题虽然不能说比比皆是，却也不在少数。对温泉行业而言，无论管理上还是服务意识和理念上，只有坚持以人为本的思想，设身处地为每一个游客或者消费者着想，才能掌握服务的精髓，才能到达服务的高水平，才能让游客有感觉。
3、文化决定品牌
有温泉只是有资源，有温泉度假村只是有产品，有了温泉文化才是真正的品牌，所以这里就需要我们强化温泉的文化。温泉品牌的美誉度来自于公众群体对温泉的品牌体验，是建立在温泉企业知名度基础之上的感受。美誉度来自温泉产品风格、独特的价值主张、品质、价格和服务等诸多方面。美誉度建立的方法通常包括营销服务的细节、关注游客的反馈、市场人员的市场行为、旅行社的协调配合、促销活动的主题、市场网络的维护等内容。但其中比较重要的是公众群体的口碑传播和消费体验传播，这是由人的攀比、模仿、推介行为所决定的。塑造企业在公众心目中的文化至关重要，温泉企业经营的最高境界就是弥合自有文化与品牌文化的落差。
4、创新决定主导
国民休闲时代背景下的温泉旅游市场竞争越来越激烈。资源的相对有限性和产品的创新不足日益成为制约温泉成功开发的瓶颈。尤其是近几年，温泉旅游市场瞬息万变，温泉产品生命周期越来越短，产品更新换代越来越快，社会消费需求日益多样化，温泉企业的经营环境将发生深刻的变化。在这种情况下，温泉企业只有通过将产品要素、服务要素和资源进行集成，实现优势互补，获得聚集效应，来降低企业运营风险和综合成本，使自身在激烈的市场竞争中处于不败之地。
三、温泉开发的发展条件
1、区位决定市场
温泉企业作为经济活动的一种主体，必然要占据一定的空间位置。由于各地温泉和市场资源的分布是不均匀的，温泉企业在这个区位还是那个区位进行销售等经济活动，其资源的获取难易程度、要素价格以及经营政策等都会存在不同，从而会影响到温泉企业的利润。因此，温泉企业会在利润最大化的指导思想下来选择开发区位。由此可见，温泉企业区位决策是企业决策的一个重要组成部分，是每一个理性温泉企业所必须考虑的因素，其目标服从于企业整体目标。目前来看，经营状况好的温泉和开发成功的温泉，一般都是靠近市场的，可以说温泉行业是一个典型的市场依赖型行业，而且这样的依赖一般来说要依托于特大城市和大中城市，至少要依托一个中等城市，才能保证经营的成功。比如湖北的英山温泉从品质、资源角度来说在全国都是一流的，但是离市场太远了，所以发展起来困难。
2、环境决定未来
温泉资源开发要与自然环境相适应，着重环境保护和生态平衡。以前旅游业被称为“无烟工业”，指的是它不产生工业“三废”，但旅游业同样会产生污染。温泉行业中，温泉营业区排放的尾水，山庄酒店排放的生活污水是不容忽视的污染源，餐厅酒楼产生的废气和噪声成了村民的投诉热点。这些都是温泉旅游业发展给环境造成的危害，必须制定法规和措施保护环境。现在很多地方的温泉开发商都注意兼顾经济效益、生态效益和社会效益。开发温泉资源要保持地下水资源的生态平衡，确保可持续发展，以收到更大的经济效益。我们知道，每个温泉都涉及到周边的自然环境、人文环境，包括经营环境、发展环境、政策环境，这一系列环境涉及到一个温泉的后劲。因为下一步温泉竞争在中国会越来越激烈，在激烈的竞争过程之中，选取一个好的环境是至关重要的。
3、衍生决定模式
温泉旅游下一步的发展模式必定是现行开发模式基础上衍生的模式，包括以温泉为主体的产业化的衍生，即通过温泉培育出文化产业，培育出健康产业，培育出养生产业，培育出休闲房地产业。与目前温泉经济红火的发展势头相比较，温泉行业的技术更新和模式创新发展状况略显单薄。有业内人士指出：“目前广东温泉市场上流行的温泉开发模式在技术上基本都是停留在御温泉+锦江温泉+聚龙湾模式。”这也就意味着如今众温泉企业所使用的开发模式还停留在2006年的水准。尽管从现在的市场角度来看，如今的温泉开发还基本能够满足游客需求，但多数温泉的管理、服务、交通还是给游客带来了非常多的不满和不便。由此看来，如果不能通过开发新的手段彻底地去除这些弊端，势必会给温泉行业带来诸多的困惑。因此，无论是考虑到游客的消费还是考虑到温泉企业的发展，都应该加快开发模式的技术革新、创新的步伐。
4、集群决定发展
以湖北咸宁为例，咸宁现在一个温泉集群已经基本形成了，温泉集群的形成符合旅游发展规律。咸宁就是这样，2006年的时候，应城的汤池温泉建成后生意火爆，而咸宁温泉基本没有什么生意，现在四、五个温泉构成了一个温泉群，生意越来越旺。温泉集群形成了产业聚集区，这样一个产业聚集区使消费者有了更多的选择余地，有了更多的比较余地，也有了更多的体验余地。所以，由于集群发展，大家都得利，只不过这样一个集群发展应该是创新聚集、资本聚集、品牌聚集、娱乐聚集，是创新和资本的双驱动，严格说不是资源驱动的概念，资源只是基础。集群决定发展，如果每一个省或者每一个相应的城市群，都能够构造出一个温泉集群来，全国的温泉产业就能够在一个更高的平台上谋求新的发展。因此，在诸多业内人士眼中，温泉集群发展重点要做的工作是，建设温泉企业硬件与专业服务管理支撑平台，构建产业公共服务体系；充分发挥产业联盟的促进作用，推动企业合作和产业联合；走集群化发展道路，发挥区域聚集效应。
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