旅游规划设计
温泉改造升级
发布日期：2015-11-04
温泉改造之市场篇：温泉改造的必然性
一、中国温泉旅游发展阶段
中国温泉旅游发轫于广东，其发展可以概括为三个阶段。
二、改造升级成为部分温泉项目必然的选择
中国温泉旅游快速发展的同时也带来激烈的行业竞争，呈现出一些新的竞争态势。
1. 地产大鳄进军温泉领域带动行业提升
地产大鳄进军温泉领域，以其具备的全球视野高度，先进的经营理念手法，大手笔的投资规模，更加着眼于温泉度假产品的长远发展和品牌效应，带来了温泉行业的提升。温泉度假村发展为超大规模的温泉旅游度假城，比如港中旅投资的广东珠海海泉湾。
2. 温泉行业本身具有不断创新和提升特性
旅游市场天生具有求新求异的特性，温泉度假的形态和模式不断创新、提升，经营手法形式多样，从而保持了温泉度假旅游市场的持续旺盛。
3. 一些温泉企业和温泉项目不改造升级就面临淘汰
区域性的市场竞争加剧，升级换代成为温泉企业和温泉项目自身生存发展的需要，这种需求在小企业和早期温泉项目上尤为明显。一些温泉项目，产品结构单一，设施设备陈旧落后，与高品质、有特色、多样化的温泉度假市场需求不相适应，面临着不改造升级就被市场淘汰的命运。
温泉改造之技法篇：温泉改造基本原则
影响温泉项目发展的因子主要有区域经济、区域交通、资源、市场、产业链、开发商实力等六方面。结合温泉项目发展影响因子，通过丰富的实践，海森机构认为，温泉项目改造升级应遵循六个基本原则。
温泉项目发展影响因子
一、开发与保护并举原则
温泉项目一般都坐落在空气清新，负氧离子浓度较高，自然恬静，大气环境和噪声环境状况良好的环境中，在项目升级改造中坚持生态环境保护原则，坚持开发与保护并举，是实现项目地旅游可持续发展的必然选择。
二、高效益原则
从效益原则出发，在改造升级中考虑最佳投入和综合效益最高的项目组合。项目中的各类产品有机联系，互相促进，创造出比单独经营更大的经济效益，同时获得生态效益和社会效益。
三、开发模式创新原则
温泉改造项目最为重要的是要实现开发模式的创新。要跳出温泉做温泉，从休闲产业的角度看温泉，结合开发商的基本诉求，以温泉为中心，充分考虑温泉与休闲房地产业、会议产业、疗养产业、水游乐产业、旅游小城镇、新农村、山水旅游互动结构的发展，在产业链上突破，使诸多产业在温泉周围形成聚集，形成温泉产业聚集区的整体发展模式结构。只有选好“温泉+X”的大温泉开发模式，从资金运转、项目设计、整体运营、体验方式上区别于传统的温泉项目，才有可能使得温泉的商业模式超越一般性的竞争平台，形成突破性发展。很多成功的案例已经验证，通过温泉带动会议、康体、农业等其他产业互动发展，是一种可行、值得推动的产业创新发展模式。
四、突出特色原则
温泉改造项目应充分结合项目背景，与区域内的其他温泉资源开发形成差异化竞争，最大限度地挖掘区域温泉价值，突出特色原则。
通过对项目整体进行综合分析，从社会旅游经济、旅游资源开发、产品业态组合、市场供需现状、经营开发方向等方面进行考虑，从现有功能设置、产业配备等方面入手，通过整合设计，着力打造成产品丰富多彩、活动动静交融、空间高差有致的立体化情景式度假空间，形成各种特色功能区域。
五、因地制宜原则
将资源整合与保护性开发结合起来，特质资源保护与开发利用并重。因地制宜地结合植被、地形地势、森林、溪流、农业、村庄等现场实际情况布置项目，形成不同特色的又很恰当的旅游片区，特别考虑交通、物流、人流、各种公共设施经营需要。以满足运营需求为中心，把经营目标贯彻到规划设计各个环节，保障经营竞争优势。
六、整体规划、分期开发原则
旧温泉项目的改造将涉及到庞大的资金投入，整个项目开发需整体规划，分步实施，宜采取“边经营边改造、量力而行、循序渐进、分期开发、持续发展”的方针来指导项目的改造升级建设，以解决开发过程中的融资等问题，为整个园区的早日开放及进入良性循环作好充分准备。
一、中国温泉旅游发展阶段
中国温泉旅游发轫于广东，其发展可以概括为三个阶段。
| 时间 | 发展阶段 | 特征 |
| 1995年-2004年 | 兴起期 | 温泉项目普遍开发起点低，资源利用、开发模式、规划设计、产品定位、市场竞争、经营水平等诸多方面留步于简单模式上，处于原始、粗放疗养式和温泉沐浴式阶段。 |
| 2005年-2014年 | 发展期 | 温泉项目发展由粗放型向精细化转变，越来越多的温泉开始向度假型、主题型、复合型方向发展，规划设计和产品提供向专业化方向发展，集观光娱乐、康体保健、医疗养生、商务会议等功能于一体。很多温泉企业走品牌化道路，出现了一批耳熟能详的温泉品牌，如柏联温泉、御温泉、天沐温泉、海泉湾、颐尚等。 |
| 2015- | 成熟期 | 中国温泉发展渐趋成熟，“温泉+X”的大温泉开发模式为行业普遍运用，温泉市场竞争更为激烈。 |
二、改造升级成为部分温泉项目必然的选择
中国温泉旅游快速发展的同时也带来激烈的行业竞争，呈现出一些新的竞争态势。
1. 地产大鳄进军温泉领域带动行业提升
地产大鳄进军温泉领域，以其具备的全球视野高度，先进的经营理念手法，大手笔的投资规模，更加着眼于温泉度假产品的长远发展和品牌效应，带来了温泉行业的提升。温泉度假村发展为超大规模的温泉旅游度假城，比如港中旅投资的广东珠海海泉湾。
2. 温泉行业本身具有不断创新和提升特性
旅游市场天生具有求新求异的特性，温泉度假的形态和模式不断创新、提升，经营手法形式多样，从而保持了温泉度假旅游市场的持续旺盛。
3. 一些温泉企业和温泉项目不改造升级就面临淘汰
区域性的市场竞争加剧，升级换代成为温泉企业和温泉项目自身生存发展的需要，这种需求在小企业和早期温泉项目上尤为明显。一些温泉项目，产品结构单一，设施设备陈旧落后，与高品质、有特色、多样化的温泉度假市场需求不相适应，面临着不改造升级就被市场淘汰的命运。
温泉改造之技法篇：温泉改造基本原则
影响温泉项目发展的因子主要有区域经济、区域交通、资源、市场、产业链、开发商实力等六方面。结合温泉项目发展影响因子，通过丰富的实践，海森机构认为，温泉项目改造升级应遵循六个基本原则。
温泉项目发展影响因子
一、开发与保护并举原则
温泉项目一般都坐落在空气清新，负氧离子浓度较高，自然恬静，大气环境和噪声环境状况良好的环境中，在项目升级改造中坚持生态环境保护原则，坚持开发与保护并举，是实现项目地旅游可持续发展的必然选择。
二、高效益原则
从效益原则出发，在改造升级中考虑最佳投入和综合效益最高的项目组合。项目中的各类产品有机联系，互相促进，创造出比单独经营更大的经济效益，同时获得生态效益和社会效益。
三、开发模式创新原则
温泉改造项目最为重要的是要实现开发模式的创新。要跳出温泉做温泉，从休闲产业的角度看温泉，结合开发商的基本诉求，以温泉为中心，充分考虑温泉与休闲房地产业、会议产业、疗养产业、水游乐产业、旅游小城镇、新农村、山水旅游互动结构的发展，在产业链上突破，使诸多产业在温泉周围形成聚集，形成温泉产业聚集区的整体发展模式结构。只有选好“温泉+X”的大温泉开发模式，从资金运转、项目设计、整体运营、体验方式上区别于传统的温泉项目，才有可能使得温泉的商业模式超越一般性的竞争平台，形成突破性发展。很多成功的案例已经验证，通过温泉带动会议、康体、农业等其他产业互动发展，是一种可行、值得推动的产业创新发展模式。
四、突出特色原则
温泉改造项目应充分结合项目背景，与区域内的其他温泉资源开发形成差异化竞争，最大限度地挖掘区域温泉价值，突出特色原则。
通过对项目整体进行综合分析，从社会旅游经济、旅游资源开发、产品业态组合、市场供需现状、经营开发方向等方面进行考虑，从现有功能设置、产业配备等方面入手，通过整合设计，着力打造成产品丰富多彩、活动动静交融、空间高差有致的立体化情景式度假空间，形成各种特色功能区域。
五、因地制宜原则
将资源整合与保护性开发结合起来，特质资源保护与开发利用并重。因地制宜地结合植被、地形地势、森林、溪流、农业、村庄等现场实际情况布置项目，形成不同特色的又很恰当的旅游片区，特别考虑交通、物流、人流、各种公共设施经营需要。以满足运营需求为中心，把经营目标贯彻到规划设计各个环节，保障经营竞争优势。
六、整体规划、分期开发原则
旧温泉项目的改造将涉及到庞大的资金投入，整个项目开发需整体规划，分步实施，宜采取“边经营边改造、量力而行、循序渐进、分期开发、持续发展”的方针来指导项目的改造升级建设，以解决开发过程中的融资等问题，为整个园区的早日开放及进入良性循环作好充分准备。
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