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2015中国养老地产10大趋势
发布日期：2016-10-13
老年人处于人生中的“夕阳”阶段，而楼市已将养老地产锁定为“朝阳”产业。越来越多的房企也表示将进军养老地产。2015年养老地产将又会有怎样的发展趋势呢?
一、政策层面
1.国家动真格——养老地产真的要受惠了
自2014年起，市场期盼已久，专门针对养老地产的政策开始落地，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜。2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。
评论：政府出台的一系列政策虽然大多仍针对事业性养老，但在依靠民间力量发展养老服务体系方面的态度是明确的。养老地产土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费，津补贴等的政策也会陆续出台。
二、市场层面
2.拨开云雾见青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企业已经多角度探索养老地产的盈利模式，并且取得了一定的成绩。例如“社区化养老”、“学院式养老”、保“三位一体”养老模式、“邻里式养老”；这些先行者们通过几年的战略发展研究，项目试水实践，给中国式养老地产发展模式很多有益的方向探讨。
评论：养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。
3.众人拾柴火焰高——更多企业参与进来
据我们不完全统计，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。相信随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，会有更多的企业参与进来。
4.三个臭皮匠赛过诸葛亮——企业分工专业化
刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其它金融投资企业，但各自的角色定位仍然比较模糊，往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，投资商、开发商与运营商尚未实现完全分离。
评论：随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露的更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显，风险的分拆与资金的匹配也会更加合理。市场不断分化，专业不断分工将是2015年的主旋律。
5.万丈高楼平地而起——服务配套体系完善化
政府层面对养老关注，是推动养老服务体系的完善的利好信号。《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从国家战略高度提出完善养老服务体系：政策上，健全养老服务政策法规体系、行业规范；服务上，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老服务覆盖所有老年群体；产业上，以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展。
评论：2015年，随着中央对养老服务体系建设定了调子，明确了思路，各级地方政府会从政策方面对养老服务产业给予更多优惠政策，推进落实中央精神。在市场层面，政策放开带来的津补贴的政策红利，会吸引更多的企业参与到生活照料、老年健康、老年用品等上下游环节中来。
三、项目层面
6.八仙过海各显神通——融资渠道多样化
2013年9月13日国务院下发文件，提出“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域”，这位保险资金大规模进入养老地产铺平道路。
原本热衷于投资常规地产的资本已经开始转向养老地产领域。挚信资本于2010年底入股亲和源1亿人民币，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。长青基金已经与首创置业、重庆和润养老养生公寓发展公司等合作开发养老地产。
评论：2015年预期会有更大范围的养老金融政策放开，如果对外资开放，将会对中国养老地产融资渠道产生重大影响。
7.飞入寻常百姓家——客群大众化
当前养老地产市场中，主流的产品为高端养老公寓、养老社区等，客户群体主要为具备较高支付能力的活跃高端老年人群。
从2013年开始，房企、险资与金融投资公司纷纷展开自身的养老地产业务布局，投资总额超千亿。
随着大量养老地产企业进入市场，有限的高端养老市场竞争会越发激烈，在市场空间的限制下，会有更多企业在空间更加广阔大众化养老地产领域加大投资，从而推动养老地产从高端化向大众化转变。
8.海棠花下戏儿孙——养老项目社区化
养老地产产品模式在不断探索中，目前有专门建设型综合养老社区模式如亲和源、北京太阳城;景区景点+养老社区(公寓)模式，如乌镇雅园;专门建设养老公寓模式，如和熹会、远洋椿萱茂;普通社区+养老社区(养老公寓)的社区养老模式如万科随园嘉树。但从各个项目的运营情况来看，普通社区+养老社区模式更容易被大众接受。
评论：养老地产社区化是符合市场需求的，北京出台的政策就是在引导养老地产的发展方向。预期2015年，其它地区也会有相似的政策跟进;市场方面也会有更多项目涉足，例如万科良渚文化随园嘉树项目就是典型代表。
9.异曲同工——养老项目连锁化
跟传统地产相比，养老地产是一个专业化程度非常高的地产类型。目前一些开发企业介入养老地产的做法很多是与成熟养老地产开发商合作，通过品牌引入、团队引入快速打开市场，这客观上带来了连锁化的发展。
当前在各类企业争相涌入养老地产行业的同时，取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用。
评论：连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用，2015年，养老地产的连锁化会取得快速发展。
10.运筹帷幄之中决胜千里之外——养老智能化
2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比较好的辅助服务。
养老智能化可以在以下领域获得应用：第一，监测技术在提早发现健康风险方面可以发挥关键性作用。美国的实践表明，居家智能网络可以在老人重大健康问题出现之前10天到14天内监测到异常变化。英国的有关数据表明，早诊断，早干预可以节约大量医疗费用。第二，远程照看和远程医疗技术在帮助老年人独立居住方面可以发挥关键性作用，远程技术试验可以显著降低糖尿病，心脏病患者住院次数和死亡率。第三，日常生活辅助技术能帮助失能、半失能者完成日常生活，如开关、进食乃至消除孤独。
一、政策层面
1.国家动真格——养老地产真的要受惠了
自2014年起，市场期盼已久，专门针对养老地产的政策开始落地，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜。2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。
评论：政府出台的一系列政策虽然大多仍针对事业性养老，但在依靠民间力量发展养老服务体系方面的态度是明确的。养老地产土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费，津补贴等的政策也会陆续出台。
二、市场层面
2.拨开云雾见青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企业已经多角度探索养老地产的盈利模式，并且取得了一定的成绩。例如“社区化养老”、“学院式养老”、保“三位一体”养老模式、“邻里式养老”；这些先行者们通过几年的战略发展研究，项目试水实践，给中国式养老地产发展模式很多有益的方向探讨。
评论：养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。
3.众人拾柴火焰高——更多企业参与进来
据我们不完全统计，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。相信随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，会有更多的企业参与进来。
4.三个臭皮匠赛过诸葛亮——企业分工专业化
刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其它金融投资企业，但各自的角色定位仍然比较模糊，往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，投资商、开发商与运营商尚未实现完全分离。
评论：随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露的更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显，风险的分拆与资金的匹配也会更加合理。市场不断分化，专业不断分工将是2015年的主旋律。
5.万丈高楼平地而起——服务配套体系完善化
政府层面对养老关注，是推动养老服务体系的完善的利好信号。《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从国家战略高度提出完善养老服务体系：政策上，健全养老服务政策法规体系、行业规范；服务上，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老服务覆盖所有老年群体；产业上，以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展。
评论：2015年，随着中央对养老服务体系建设定了调子，明确了思路，各级地方政府会从政策方面对养老服务产业给予更多优惠政策，推进落实中央精神。在市场层面，政策放开带来的津补贴的政策红利，会吸引更多的企业参与到生活照料、老年健康、老年用品等上下游环节中来。
三、项目层面
6.八仙过海各显神通——融资渠道多样化
2013年9月13日国务院下发文件，提出“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域”，这位保险资金大规模进入养老地产铺平道路。
原本热衷于投资常规地产的资本已经开始转向养老地产领域。挚信资本于2010年底入股亲和源1亿人民币，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。长青基金已经与首创置业、重庆和润养老养生公寓发展公司等合作开发养老地产。
评论：2015年预期会有更大范围的养老金融政策放开，如果对外资开放，将会对中国养老地产融资渠道产生重大影响。
7.飞入寻常百姓家——客群大众化
当前养老地产市场中，主流的产品为高端养老公寓、养老社区等，客户群体主要为具备较高支付能力的活跃高端老年人群。
从2013年开始，房企、险资与金融投资公司纷纷展开自身的养老地产业务布局，投资总额超千亿。
随着大量养老地产企业进入市场，有限的高端养老市场竞争会越发激烈，在市场空间的限制下，会有更多企业在空间更加广阔大众化养老地产领域加大投资，从而推动养老地产从高端化向大众化转变。
8.海棠花下戏儿孙——养老项目社区化
养老地产产品模式在不断探索中，目前有专门建设型综合养老社区模式如亲和源、北京太阳城;景区景点+养老社区(公寓)模式，如乌镇雅园;专门建设养老公寓模式，如和熹会、远洋椿萱茂;普通社区+养老社区(养老公寓)的社区养老模式如万科随园嘉树。但从各个项目的运营情况来看，普通社区+养老社区模式更容易被大众接受。
评论：养老地产社区化是符合市场需求的，北京出台的政策就是在引导养老地产的发展方向。预期2015年，其它地区也会有相似的政策跟进;市场方面也会有更多项目涉足，例如万科良渚文化随园嘉树项目就是典型代表。
9.异曲同工——养老项目连锁化
跟传统地产相比，养老地产是一个专业化程度非常高的地产类型。目前一些开发企业介入养老地产的做法很多是与成熟养老地产开发商合作，通过品牌引入、团队引入快速打开市场，这客观上带来了连锁化的发展。
当前在各类企业争相涌入养老地产行业的同时，取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用。
评论：连锁化可以自营或品牌输出，将优势资源共享，形成规模扩张，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用，2015年，养老地产的连锁化会取得快速发展。
10.运筹帷幄之中决胜千里之外——养老智能化
2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比较好的辅助服务。
养老智能化可以在以下领域获得应用：第一，监测技术在提早发现健康风险方面可以发挥关键性作用。美国的实践表明，居家智能网络可以在老人重大健康问题出现之前10天到14天内监测到异常变化。英国的有关数据表明，早诊断，早干预可以节约大量医疗费用。第二，远程照看和远程医疗技术在帮助老年人独立居住方面可以发挥关键性作用，远程技术试验可以显著降低糖尿病，心脏病患者住院次数和死亡率。第三，日常生活辅助技术能帮助失能、半失能者完成日常生活，如开关、进食乃至消除孤独。
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