旅游地产：旅游与地产融合的金矿

发布日期：2016-10-13

　　国内旅游地产的投资热潮持续升温，2014年全年预计投资总额将超过万亿元。各大品牌房企万科、保利、恒大、碧桂园、万达等纷纷投入到旅游地产领域。旅游地产依托旅游业大环境蒸蒸日上是不争的事实，尽管投资回报周期相对传统地产和住宅物业长，但根据近年来国家对房地产政策的调整以及未来对服务业发展的重视，可以预见，旅游地产未来发展空间会越来越大。

基本概念
1.从旅游角度定义
旅游地产是以旅游度假为目的，依托周边旅游资源（包括自然景区、人造景区）的房地产开发模式。

2.从地产角度定义
与旅游开发建设相关的房地产开发模式，如自然资源开发、主题公园、各种功能的旅游住宿设施及度假区建设等。

3.与旅游地产紧密相关的概念
分时度假旅游地产

时权酒店：与“分时度假”相对应，将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。
产权酒店/公寓：将每个单位分别出售给投资人，投资人委托酒店/公寓管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。同时投资人拥有每年一定时限的免费入住权。
第二居所：以旅游居住为主的旅游式居所，通常用于异地休闲度假，使用频率较低，车程范围不超过常住地3小时，第一居所是家庭日常居住地。

发展现状
1.投资现状
※ 旅游地产向多元化方向发展。
※ 目前国内涉足旅游地产的公司超过百家，包括首创、珠江地产、天鸿集团、万科、万达等。
※ 2014年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企涉足旅游地产开发。据2012年数据统计，全国1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。
旅游地产开发企业结构

2.区域分布
※ 基本呈现“一级城市靠造园，二、三级城市靠资源”的发展态势，城市间发展差异较大。
※ 目前主要集中在以海南为代表的旅游资源充沛的沿海地区，中西部旅游地产数量较少，且多集中于城市近郊或旅游景观资源突出的自然风景区。
※ 我国旅游地产开展具有明显的区域集中性，其中海南、西南、环渤海、长三角及两广地区的旅游地产项目占全国总数约83%。

3.经营模式
附生模式：通过旅游、商务、会展等产业和相关产业进行定位塑造，带动区域地产发展的模式。
共生模式：主要指依托自然资源为核心开发大型旅游度假项目的模式，通常位于资源条件优良的地区，景观塑造成本较低，是目前国内最主要的旅游地产开发方式。
提升模式：主要指积累了多年开发经验，具备一定资金运作和综合开发实力的开发商，利用产品塑造的方式来提升原有自然资源的模式。
伴生模式：通过深入挖掘历史人文资源，并以房地产等表现出来的模式。

发展趋势
1.投资动向：主题多元化，养老、文化成热点
2.空间规模：两极化发展，大而特或小而精
3.市场需求：品质要求高，整体特色、质量更重要
4.选址策略：由景区转向城市近郊
更多内容请参考：《旅游地产的发展趋势》

开发运作
1.前期策划步骤
把握大势：分析旅游市场、地产市场等影响项目未来发展的因素；
细分市场：按区域范围逐层分析市场供需、产品、客源、价格、竞争等；
项目分析：SWOT分析挖掘项目和企业的资源；
创新理念：进行有高度能落地的定位思路；
项目定位：五维分析得出能落地、贴切的客户、功能、市场形象定位等；
规划布局：根据地形地貌划分板块，根据用地性质和景观情况布局产品；
构建产品：因地制宜打造出新奇特的产品；
整合要素：整合能为项目提供支撑和帮助的一切有利资源；
经济测算：计算投入产出情况，推算项目可行性、规划布局及产品取舍等；
开发建议：对项目整体开发策略、开发节奏以及首期启动进行建议。

2.定位策略
从人们的心理体验进行主题定位
结合资源特点进行主题定位
根据功能进行主题定位

3.开发模式
旅游地产开发模式

4.未来发展模式
资源+主题酒店
养生地产
文化产业与地产结合

5.成功的关键因素
大盘
大配套
大资源
大内涵
大整合
大蓄客
大运营
大布局
更多内容请参考：《旅游地产的开发运作》

产品设计
1.产品类型

2.产品创新方向
旅游地产产品创新方向

更多内容请参考：《旅游地产的产品设计》

代表性案例
1.旅游住宅地产——恒大广东恩平温泉城
项目位于广东恩平，规划面积近万亩，定位为“全球首席世界温泉度假城”，集观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住于一体。其中温泉小镇结合了八国地理地貌、园林建筑、保健养生文化、历史故事、民俗演艺等，形成特色主题温泉。

2.旅游度假地产——丹东北国之春温泉度假区

项目位于辽宁省丹东市，总面积约105公顷，以温泉产品为核心，集合旅游、商业、地产三种业态，相互配套各司其能，融合西班牙地中海风情建筑，形成兼顾各类型客源具有消费需求的养生温泉度假区。

3.自然资源型旅游地产——峨眉半山七里坪
项目位于四川省眉山市，依托峨眉山得天独厚的稀缺资源优势，以原生态、高品质、国际化的理念，开发集半山风情小镇、山地高尚运动区、温泉运动会所、山地户外运动、超五星的酒店等为一体的高品质旅游度假区。

4.文化资源型旅游地产——芙蓉古城
项目位于成都西郊青羊界，一期总占地面积680亩，是集居住、度假、休闲、投资于一体的复合型地产。以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑文化精髓而成，由四合院型的建筑群组成。

5.主题公园式旅游地产——东部华侨城
项目位于深圳大梅沙，占地面积9平方公里，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，天麓大宅是依托度假旅游而建设的重要地产项目。

海森案例
1.生态优先多元开发——丹东北国之春温泉度假区
2.“八国温泉”——恒大广东恩平温泉城
3.复兴传统文化，融合中西精髓——河北白鹿国际温泉度假景区
4.最佳生态人居环境下的“温泉度假复合社区”——山东临沂奥华温泉度假村
5.温泉综合社区化——浙江嘉兴国际温泉旅游城
6.山地景观主题温泉——山东文登威海汤泊温泉旅游度假区
7.智慧养生与高科技智能化的结合——山东临沂汤头鲁商温泉度假村
8.生态园林温泉——江西庐山西海国际温泉度假区

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